鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
京都中京 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-8

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　小島　崇史

TEL.

鑑定評価額

286,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月15日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,070,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区六角通室町西入玉蔵町１２５番				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区4種15m 旧市街地美観 (90,396)
	1:5.5	事務所ＲＣ5	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南6.6m市道	水道、ガス、下水	烏丸御池 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

６．６ｍ市道

交通

施設

烏丸御池駅南西方

380m

法令

規制

商業
(90,396)
準防
高度地区4種15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当
分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は需給関係と市場性等から上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,510,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 916,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に所謂田の字地区、市内中心部の商業地域である。需要者の中心は自用目的の事業者、収益目的や資産
保有目的の投資家のほか規模によっては、不動産事業者やマンションデベロッパー等の需要も見込める。利用用途の多
様性を有し、需要は旺盛であり、地価は上昇傾向が強い。地域内には規模大小の画地が混在し、需要の中心となる価格
帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗事務所が多い商業地域であり自用目的の取引が中心である。多数の取引事例の中から、より適切な５事例を採用し
て求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、当地域の収益性はその試算において想定要素を含むこと等、やや
低位に求められた。また、取引においては収益性のみで意思決定されることは少ない。よって、市場の実態を反映した
比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都中京 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 993,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[ 72.5]

[100.0]
100

1,450,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高、関税の状況、世界情勢等のリスクが
あるものの、インバウンド需要は旺盛で、市
内中心部の不動産市況は上昇傾向。

市内中心部で利用用途の多様性があり、需要
は堅調に推移している地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.5
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ１Ｆ -27	京都市中京区		貸家建付地	（　）	長方形	東6.7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
b	２６Ｋ１Ｇ -22	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.9m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,354)
c	２６Ｋ１Ｇ -102	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,360)
d	２６Ｋ１Ｇ -103	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,360)
e	２６Ｋ１Ｍ -25	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.3m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,378)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,318,372	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,344,739	100 [ 95.9]	1,402,230	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,400,000
b	(　 ) 1,531,166	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,555,665	100 [ 99.5]	1,563,482		1,560,000
c	(　 ) 1,965,876	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,083,829	100 [ 130.0]	1,602,945		1,600,000
d	(　 ) 1,539,700	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,632,082	100 [ 107.8]	1,513,991		1,510,000
e	(　 ) 1,503,915	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,558,056	100 [ 105.9]	1,471,252		1,470,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.5
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,510,000 円／㎡]

京都中京 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,244,081	6,687,222	19,556,859	12,987,000	6,569,859	（　0.9615） 6,316,919	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	180,483,400 円　　　　（　 916,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.00	ＲＣ5	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区4種15m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	396 ％	197 ㎡	6.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 6.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所フロアー貸を想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	75.0	120.00	4,700	564,000	5.0	2,820,000
							0.0	0
2～ 5	事務所	155.00	80.0	124.00	3,485	432,140	5.0	2,160,700
							0.0	0
～

～

～

計		780.00	79.0	616.00		2,292,560		11,462,800
								0

⑨年額支払賃料	2,292,560 円　×　12ヶ月　＝　 27,510,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 616.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,510,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,375,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,135,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,462,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,897 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,244,081 円　　　　（　 133,219 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都中京 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,332,000 円	222,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	825,322 円	27,510,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,198,900 円	査定
	建物　　　　　　　　　 1,887,000 円	222,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,687,222 円　（　　　　　　 33,945 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9615

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	222,000,000 円	設計監理料率　 271,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,987,000 円（　　　　　 65,924 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,244,081 円
②総費用	6,687,222 円
③純収益　①－②	19,556,859 円
④建物等に帰属する純収益	12,987,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,569,859 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,316,919 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,066 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,483,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 916,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都中京 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市中京区六角通室町西入玉蔵町１２５番	1300000234621-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
京都中京 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-8

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山田　昌弘

TEL.

鑑定評価額

282,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,430,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,070,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区六角通室町西入玉蔵町１２５番				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,396)
	1:5.5	事務所ＲＣ5	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南6.6m市道	水道、ガス、下水	烏丸御池 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６．６ｍ市道

交通

施設

烏丸御池駅南西方

380m

法令

規制

商業
(90,396)
準防
高度4種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所等が建ち並ぶ成熟した商業地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。利便性の高い市内
中心部に存し、事務所のほか、店舗、共同住宅等多様な需要が併存し、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,470,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 965,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は所謂田の字地区をはじめとする市内中心部に商業地域の存する圏域である。需要者は自用目的の個人・法
人事業者、収益目的の投資家等のほか、敷地規模によってはマンションデベロッパー等も見込まれる。多用途での需要
が競合し、旺盛な需要が認められ、地価は上昇傾向を強めている。取引が乏しく顕在化することも少ないうえに利用用
途も様々であることから取引される価格帯にばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内における現実の取引価格を価格判定の基礎としており、市場実態を反映した説得力ある価格
である。収益価格は、収益性を反映した価格で、本件では店舗付事務所の建築を想定した純収益に基づき試算した。当
該価格は商業地において重視されるべきであるが、想定要素を含むことは否めない。以上より、本件では比準価格を重
視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都中京 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 993,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[ 73.9]

[100.0]
100

1,420,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都経済は一部に弱い動きがみられるが、京
都市内のホテル宿泊客数は前年以上、稼働率
や客室単価も堅調に推移する等、観光業は好
調を維持する。

利便性の高い市内中心部の商業地域で、宿泊
施設用地需要の回復もあって多様な需要が認
められ、需要は堅調で地価は上昇傾向を強め
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ１Ｆ -27	京都市中京区		貸家建付地	（　）	長方形	東6.7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
b	２６Ｋ１Ｋ -103	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
c	２６Ｋ１Ｇ -22	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.9m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,354)
d	２６Ｋ１Ｍ -116	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,396)
e	２６Ｋ１Ｐ -16	京都市中京区		建付地	（　）	不整形	東6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,390)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,318,372	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,344,739	100 [ 91.8]	1,464,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,460,000
b	(　 ) 1,033,804	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,122,711	100 [ 79.2]	1,417,564		1,420,000
c	(　 ) 1,531,166	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,555,665	100 [ 102.9]	1,511,822		1,510,000
d	(　 ) 1,092,486	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,148,203	100 [ 74.3]	1,545,361		1,550,000
e	(　 ) 867,267	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,041,741	100 [ 73.5]	1,417,335		1,420,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,470,000 円／㎡]

京都中京 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,144,874	6,414,920	19,729,954	12,811,500	6,918,454	（　0.9615） 6,652,094	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	190,059,829 円　　　　（　 965,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	160.00	ＲＣ5	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	396 ％	197 ㎡	6.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 6.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～５階フロア貸し又は部分貸し事務所からなる店舗付事務所を想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	75.0	120.00	4,550	546,000	6.0	3,276,000
							0.0	0
2～ 5	事務所	155.00	80.0	124.00	3,500	434,000	6.0	2,604,000
							0.0	0
～

～

～

計		780.00	79.0	616.00		2,282,000		13,692,000
								0

⑨年額支払賃料	2,282,000 円　×　12ヶ月　＝　 27,384,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 616.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,384,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,369,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,014,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,692,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 130,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,144,874 円　　　　（　 132,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都中京 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	219,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	821,520 円	27,384,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,198,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,861,500 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,414,920 円　（　　　　　　 32,563 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9615

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,811,500 円（　　　　　 65,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,144,874 円
②総費用	6,414,920 円
③純収益　①－②	19,729,954 円
④建物等に帰属する純収益	12,811,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,918,454 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,652,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,059,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 965,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都中京 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市中京区六角通室町西入玉蔵町１２５番	1300000234621-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考