別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都中京 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木田　洋二   TEL.
鑑定評価額 1,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 4,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:1.5		 事務所

Ｓ8F2B		 金融機関、事務所ビ
ルが建ち並ぶ高度商
業地域		 西28m国道 水道、ガス、下水 四条

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 四条駅北方

260m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、金融機関、事務所ビルが建ち並ぶ高度利用された商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく
、当分の間、現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ９階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市中心部の業務高度商業地域である。需要者は資本力を有する有力企業、大手不動産会社のほか、
近年ではインバウンド需要を見込んだ国内外のホテルチェーンの参入も見られる。ＩＴ企業を中心に人材獲得競争が激
化する中、外国人に人気が高い京都に事務所を構える動きもあり、オフィス需要も旺盛である。地域内において、取引
は希であり、取引された場合にも画地規模が様々で、需要の中心となる価格帯の把握は一律には困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は高度商業地域であり、需要者の意思決定には収益性が重視される傾向がある。但し高度利用が進むほど、収
益価格の算定における、建物想定をはじめとする想定要素に開差が生じやすく、加えて、土地価格の上昇に見合う賃料
の収受が困難な事情もあり、収益価格の価格支配力は低位と言える。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけて
、単価と総額との関連、代表標準地からの価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,400,000 円／㎡		 [114.8]
100		 100
[103.0]		 100
[108.9]		 [100.0]
100		 5,530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部ではオフィスの供給床面積が不足
しており、新型コロナの終息後、空室率は下
がり、事務所賃料は上昇傾向である。


周辺には比較的旧耐震基準の建物が多く、こ
れらの建て替えや改修等に伴い、オフィスの
供給床面積に不足が生じている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｇ

-104		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東6m、角地
商業
高度4種最高12m
岸辺美観
(100,400)
b ２６Ｋ１Ｈ

-11		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西26m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
c ２６Ｋ１Ｏ

-113		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東27m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
d ２６Ｋ１Ｆ

-29		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e ２６Ｋ１Ｌ

-107		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西30m市道、
東6m、二方路
商業
高度4種最高12m
岸辺美観
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,554,208  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,686,451 		 100
[  88.3]
6,439,922 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,440,000 
b (　           ) 
4,301,356  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,537,931 		 100
[  83.2]
5,454,244 
5,450,000 
c (　           ) 
2,686,314  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  52.5]
5,480,081 		 100
[ 100.0]
5,480,081 
5,480,000 
d (　           ) 
5,310,674  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,416,887 		 100
[  88.1]
6,148,566 
6,150,000 
e (　           ) 
3,019,717  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
3,426,584 		 100
[  66.0]
5,191,794 
5,190,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -47.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,800,000 円／㎡]  



京都中京 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

122,502,920 
42,690,370 
79,812,550 
40,939,500 
38,873,050 		 （　0.9473）
36,824,440 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,187,885,161 円　　　　（　  4,380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所　　　 229.68 ＳＲＣ9F1B 2,148.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   271 ㎡     12.9 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の一般的な店舗兼事務所（１階は部分貸し店舗、２～９階は部分貸しの事務所）を想定。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
217.89 
41.0 
89.33 
9,000 
803,970 		 10.0  8,039,700 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
212.64 
85.8 
182.45 
5,700 
1,039,965 		 8.0  8,319,720 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
229.68 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,148.69 
72.1 
1,548.93 

9,123,690 		 74,597,460 
0 
⑨年額支払賃料      9,123,690 円　×　12ヶ月　＝　     109,484,280 円 
⑩a共益費（管理費）             920 円／㎡　×　   1,548.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　      17,100,187 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 市内の高度商業地における標準的な共益費（管理費）から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       126,584,467 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,410,223 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 121,794,244 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        74,597,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         708,676 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     122,502,920 円　　　　（　       452,040 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,410,000 円  　　　　    735,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 19,230,670 円  　　　      128,204,467　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,332,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,247,500 円  　　　　    735,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       735,000 円  　　　　    735,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       735,000 円  　　　　    735,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,690,370 円　（　　　　　　       157,529 円／㎡）　　（経費率　　  34.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 735,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 326,000 円／㎡　×　   2,148.69 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0557     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,939,500 円  
（　　　　　       151,068 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 122,502,920 円      
②総費用 42,690,370 円      
③純収益　①－② 79,812,550 円      
④建物等に帰属する純収益 40,939,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 38,873,050 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 36,824,440 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      135,884 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,187,885,161 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
 1300000205400-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都中京 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.
鑑定評価額 1,490,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,510,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 4,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:1.5		 事務所

Ｓ8F2B		 金融機関、事務所ビ
ルが建ち並ぶ高度商
業地域		 西28m国道 水道、ガス、下水 四条

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 烏丸通に面する。 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 四条駅北方

260m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 金融機関、事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域である。市中心部に位置する希少性の高い商業地域であり、選好
性は高い。今後も人気の商業地として、需要は旺盛で、地価は上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に中京区及び下京区の京都市中心部に位置する高度及び準高度商業地域。需要者の中心は資金力を有す
る全国展開の大手企業や地元有力企業、収益物件目的の投資法人等である。従来より、オフィス街として栄える烏丸通
沿いに位置し、高度利用と多様な用途利用が可能で希少性は高く、需要は旺盛になっている。取引の中心となる価格帯
は、立地、画地規模、利用用途によって異なり、把握しづらい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。一
方、収益価格は、試算過程に多くの想定事項が介在することから、信頼性は相対的にやや劣るものの、土地の収益性を
反映した理論的な価格で検証手段としても有用である。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,400,000 円／㎡		 [114.8]
100		 100
[103.0]		 100
[108.9]		 [100.0]
100		 5,530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の景気は緩やかに持ち直している。中
京区の人口は微増、高齢化率は京都府平均よ
り低位である。商業地では、土地需要の増加
が著しい。

烏丸通沿いに位置し、高度利用や多様な用途
利用が可能である。希少性は高く、需要は旺
盛となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｇ

-104		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東6m、角地
商業
高度4種最高12m
岸辺美観
(100,400)
b ２６Ｋ１Ｆ

-29		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
c ２６Ｋ１Ｐ

-5		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東11.4m市道、
南6m、二方路
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,400)
d ２６Ｋ１Ｂ

-8		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m国道、
南3m、二方路
商業
高度4種最高15m
高度利用地区
(100,600)
e ２６Ｋ１Ｏ

-113		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東27m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,554,208  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,686,451 		 100
[  94.3]
6,030,171 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,030,000 
b (　           ) 
5,310,674  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,416,887 		 100
[  94.1]
5,756,522 
5,760,000 
c (　           ) 
4,537,237  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
4,879,052 		 100
[  85.7]
5,693,176 
5,690,000 
d (　           ) 
3,864,983  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,988,662 		 100
[  72.5]
5,501,603 
5,500,000 
e (　           ) 
2,686,314  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  52.5]
5,480,081 		 100
[ 100.0]
5,480,081 
5,480,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -47.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,750,000 円／㎡]  



京都中京 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

120,875,623 
43,105,954 
77,769,669 
40,215,400 
37,554,269 		 （　0.9473）
35,575,159 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,147,585,774 円　　　　（　  4,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 229.68 ＳＲＣ9F1B 2,148.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   271 ㎡     12.9 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸し店舗、２～９階は部分貸し事務所を想定した。床面積には容積対象外２５４．１６㎡を含む。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
229.68 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
217.89 
41.0 
89.44 
9,000 
804,960 		 10.0  8,049,600 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
212.64 
85.8 
182.44 
5,613 
1,024,036 		 8.0  8,192,288 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,148.69 
72.1 
1,548.96 

8,997,248 		 73,587,904 
0 
⑨年額支払賃料      8,997,248 円　×　12ヶ月　＝　     107,966,976 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,548.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　      16,914,643 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物と類似の建物における標準的な共益費（管理費）から判定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       124,881,619 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,325,081 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 120,176,538 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        73,587,904 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         699,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     120,875,623 円　　　　（　       446,036 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,613 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,332,000 円  　　　　    722,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 19,860,754 円  　　　      126,501,619　×　　　　  15.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,332,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,137,000 円  　　　　    722,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       722,000 円  　　　　    722,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       722,000 円  　　　　    722,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,105,954 円　（　　　　　　       159,063 円／㎡）　　（経費率　　  35.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 722,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   2,148.69 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0557     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,215,400 円  
（　　　　　       148,396 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 120,875,623 円      
②総費用 43,105,954 円      
③純収益　①－② 77,769,669 円      
④建物等に帰属する純収益 40,215,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,554,269 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,575,159 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      131,274 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,147,585,774 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
 1300000205400-0000
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備考