鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
京都中京 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-4

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　加藤　心

TEL.

鑑定評価額

1,300,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,040,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町２５９番２外				②地積　(㎡)	482 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度4種最高20m 沿道美観 (100,600)
	1:1.5	事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗兼事務所等が多い商業地域	東28m国道	水道、ガス、下水	丸太町 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

丸太町駅南方

110m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度4種最高20m
沿道美観

⑤地域要因の将
　来予測

事務所ビル、ホテル等が集積した市内中心部の商業地域であり、当面は現状を維持して推移するものと予測する
。地価は多様な用途を前提とした需要が競合することから今後も上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,810,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、中京区、下京区のオフィスビル、ホテル、マンション等が集積する繁華性の高い商業地域と把握
した。主たる需要者は、不動産会社、投資法人、マンションデベロッパー等が中心となる。近隣地域は烏丸通沿いであ
り多様な需要が認められることから、地価は底堅い需要に基づき上昇傾向で推移している。中心となる価格帯（総額）
については、需要者の属性、地積や用途等が多様であることから、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は市内中心部の繁華性が高い商業地域である。比準価格は取引市場の実勢を反映していることから高い説得力
を有する。他方、収益価格は、元本価値に見合う賃料収入が得られないことから低位に算出されており、その説得力は
相対的に劣ると判断した。したがって、説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、指定基準地との検討
を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中京（府） 5-9             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,620,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中京区の総人口・老年人口ともに概ね横ばい
傾向、生産年齢人口は増加傾向である。高齢
化率は府全体よりも低い水準で推移している
。

市内中心部の商業地域であり、不動産市場は
依然として強含みの状況が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

+3.1 ％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ１Ｏ -114	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m府道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,600)
b	２６Ｋ１Ｈ -9	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、西9m、角地		商業高度4種最高20m 沿道美観 (100,600)
c	２６Ｋ１Ｇ -7	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東13m市道、南7m、角地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (100,400)
d	２６Ｋ１Ｇ -6	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,600)
e	２６Ｋ１Ｉ -102	京都市東山区		建付地	（　）	不整形	西26m市道、東2.6m、二方路		商業高度4種最高12m 岸辺美観 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,211,055	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,354,774	100 [ 83.4]	2,823,470	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,820,000
b	(　 ) 2,329,399	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,298,340	100 [ 81.8]	2,809,707		2,810,000
c	(　 ) 2,876,346	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,837,995	100 [ 101.7]	2,790,556		2,790,000
d	(　 ) 2,609,129	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,703,058	100 [ 93.8]	2,881,725		2,880,000
e	(　 ) 1,966,615	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	2,426,887	100 [ 87.9]	2,760,964		2,760,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,810,000 円／㎡]

京都中京 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	118,983,533	46,385,847	72,597,686	37,571,800	35,025,886	（　0.9630） 33,729,928	（ 3.7 - 0.4 ） 3.3％
	⑧収益価格	1,022,119,030 円　　　　（　 2,120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	380.00	ＲＣ6	2,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高20m 沿道美観	100 ％	600 ％	600 ％	482 ㎡	17.0 m x 28.3 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～６階事務所を想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	70.0	266.00	5,500	1,463,000	10.0	14,630,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	380.00	85.0	323.00	4,400	1,421,200	6.0	8,527,200
							0.0	0
3～ 6	事務所	380.00	85.0	323.00	4,400	1,421,200	6.0	8,527,200
							0.0	0
～

～

計		2,280.00	82.5	1,881.00		8,569,000		57,266,000
								0

⑨年額支払賃料	8,569,000 円　×　12ヶ月　＝　 102,828,000 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,881.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,540,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の共益費より算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	123,368,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,934,741 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	118,433,779 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	57,266,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 549,754 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	118,983,533 円　　　　（　 246,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,422 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都中京 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,948,000 円	658,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	25,290,547 円	123,368,520　×　　　　 20.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,238,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,593,000 円	658,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	658,000 円	658,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	658,000 円	658,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 46,385,847 円　（　　　　　　 96,236 円／㎡）　　（経費率　　 39.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9630

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	658,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,571,800 円（　　　　　 77,950 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	118,983,533 円
②総費用	46,385,847 円
③純収益　①－②	72,597,686 円
④建物等に帰属する純収益	37,571,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,025,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,729,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,022,119,030 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,120,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都中京 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町２５９番２	1300000206340-0000
2	京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町２６０番	1300000206341-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
京都中京 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-4

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　中島　直紀

TEL.

鑑定評価額

1,300,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,040,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町２５９番２外				②地積　(㎡)	482 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度4種最高20m 沿道美観 (100,600)
	1:1.5	事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗兼事務所等が多い商業地域	東28m国道	水道、ガス、下水	丸太町 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

丸太町駅南方

110m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度4種最高20m
沿道美観

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も
現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,870,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,030,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中京区及び下京区を中心とする幹線道路沿いの準高度商業地域等と判定した。需要者は、収益物件を需
要する法人や投資法人等が中心となるが、規模によっては、ホテル事業者やマンション開発業者の市場参加も考えられ
る。店舗、事務所の需要が安定し、ホテル、マンション用地需要も堅調に推移していることから、高値水準での取引が
継続している。個別事情の介在や、規模、用途等が様々であり、中心となる価格帯を見出すことは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として
有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに回復している。米国の通商
政策の影響や、物価上昇の継続が個人消費に
及ぼす影響などが、景気を下押しするリスク
となっている。

店舗、事務所の需要が安定している。まとま
った規模の画地が多く、用途多様性、希少性
も有する。地価水準は、上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

+3.1 ％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ１Ｏ -114	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m府道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,600)
b	２６Ｋ１Ｈ -11	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	西26m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２６Ｋ１Ｇ -7	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東13m市道、南7m、角地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (100,400)
d	２６Ｋ１Ｂ -8	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m国道、南3m、二方路		商業高度4種最高15m 高度利用地区 (100,600)
e	２６Ｋ１Ｇ -6	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,211,055	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,354,774	100 [ 82.5]	2,854,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,850,000
b	(　 ) 4,301,356	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,537,931	100 [ 163.4]	2,777,192		2,780,000
c	(　 ) 2,876,346	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,837,995	100 [ 98.1]	2,892,961		2,890,000
d	(　 ) 3,864,983	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,988,662	100 [ 135.3]	2,948,013		2,950,000
e	(　 ) 2,609,129	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,703,058	100 [ 94.7]	2,854,338		2,850,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,870,000 円／㎡]

京都中京 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	117,914,121	46,763,289	71,150,832	37,571,800	33,579,032	（　0.9630） 32,336,608	（ 3.7 - 0.4 ） 3.3％
	⑧収益価格	979,897,212 円　　　　（　 2,030,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	380.00	ＲＣ6	2,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高20m 沿道美観	100 ％	600 ％	600 ％	482 ㎡	17.0 m x 28.3 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～６階事務所（フロアまたは部分貸し）を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	70.0	266.00	5,750	1,529,500	10.0	15,295,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	380.00	85.0	323.00	4,500	1,453,500	8.0	11,628,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	380.00	85.0	323.00	4,250	1,372,750	6.0	8,236,500
							0.0	0
～

～

計		2,280.00	82.5	1,881.00		8,474,000		59,869,000
								0

⑨年額支払賃料	8,474,000 円　×　12ヶ月　＝　 101,688,000 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,881.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,540,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種不動産の一般的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	122,228,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,889,141 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	117,339,379 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	59,869,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 574,742 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	117,914,121 円　　　　（　 244,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,271 円/㎡　月額支払賃料（　 4,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都中京 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,948,000 円	658,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	25,667,989 円	122,228,520　×　　　　 21.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,238,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,593,000 円	658,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	658,000 円	658,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	658,000 円	658,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 46,763,289 円　（　　　　　　 97,019 円／㎡）　　（経費率　　 39.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9630

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	658,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,571,800 円（　　　　　 77,950 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	117,914,121 円
②総費用	46,763,289 円
③純収益　①－②	71,150,832 円
④建物等に帰属する純収益	37,571,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,579,032 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,336,608 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,088 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 979,897,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,030,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都中京 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町２５９番２	1300000206340-0000
2	京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町２６０番	1300000206341-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考