別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
京都中京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.
鑑定評価額 78,300,000 円  １㎡当たりの価格 842,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区夷川通西洞院東入泉町６６８番
 ②地積
　(㎡)		 93  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高15m
旧市街地美観

(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ3		 低層小売店舗のほか
一般住宅も見られる
商業地域		 北6.4m市道 水道、ガス、下水 丸太町

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６．４ｍ市道 交通

施設		 丸太町駅南西方

340m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は低層小売店舗のほか一般住宅も見られる商業地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測
する。地価も強含み傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    867,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    626,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市内中心部における商業地域及び商住混在地域である。需要者は同圏域に地縁的選好性を有し、店舗
、事務所等の用地を需要する事業者等である。比較的小規模な画地が多くある程度用途が限られているが、立地条件や
画地規模等、個別的な要因に大きなばらつきがある。商業地域としては堅調に推移しているが、需要の中心となる価格
帯の把握は困難であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業物件は自用としての取引が賃貸需要よりも優性であるため、収益価格はやや低位に求められた。比準価格は規範性
のある取引事例を採用して試算を行っており、市場性を十分に反映している。収益価格は商業地の価格水準把握におい
て理論的に収益性を把握しうる価格である。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    993,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[124.2]		 [100.0]
100		 845,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    787,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、設備投資は増加傾向
で生産は緩やかに持ち直している。個人消費
も持ち直し、観光は増加している。


市内中心部であり、店舗需要等は堅調に推移
している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｈ

-10		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
b ２６Ｋ１Ｆ

-26		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.1m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
c ２６Ｋ１Ｋ

-10		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,390)
d ２６Ｋ１Ｍ

-116		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,396)
e ２６Ｋ１Ｐ

-16		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,390)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
615,764  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
637,932 		 100
[  74.5]
856,285 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
856,000 
b (　           ) 
593,736  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
607,986 		 100
[  70.0]
868,551 
869,000 
c (　           ) 
941,215  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
978,864 		 100
[ 111.4]
878,693 
879,000 
d (　           ) 
1,092,486  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,148,203 		 100
[ 128.1]
896,333 
896,000 
e (　           ) 
867,267  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
1,041,741 		 100
[ 124.8]
834,728 
835,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    867,000 円／㎡]  



京都中京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,690,575 
1,497,836 
6,192,739 
4,007,100 
2,185,639 		 （　0.9585）
2,094,935 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     58,192,639 円　　　　（　    626,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.00 Ｓ4 279.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   300 ％   300 ％   93 ㎡      6.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～４階はフロア毎に１Ｋ２戸、平均専有面積約２９㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
80.0 
60.00 
3,300 
198,000 		 8.0  1,584,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
68.00 
85.0 
57.80 
2,680 
154,904 		 1.0  154,904 
1.0  154,904 

 4～ 4		 住宅
68.00 
85.0 
57.80 
2,630 
152,014 		 1.0  152,014 
1.0  152,014 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
279.00 
83.7 
233.40 

659,822 		 2,045,822 
461,822 
⑨年額支払賃料        659,822 円　×　12ヶ月　＝　       7,917,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     233.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,917,864 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       395,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,521,971 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,045,822 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          461,822 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         149,169 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,690,575 円　　　　（　        82,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,758 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 351,500 円  　　　　     70,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 237,536 円  　　　        7,917,864　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      597,500 円  　　　　     70,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,300 円  　　　　     70,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,300 円  　　　　     70,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,497,836 円　（　　　　　　        16,106 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,007,100 円  
（　　　　　        43,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,690,575 円      
②総費用 1,497,836 円      
③純収益　①－② 6,192,739 円      
④建物等に帰属する純収益 4,007,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,185,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,094,935 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,526 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,192,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     626,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区夷川通西洞院東入泉町６６８番
 1300000185207-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京都中京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.
鑑定評価額 78,100,000 円  １㎡当たりの価格 840,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区夷川通西洞院東入泉町６６８番
 ②地積
　(㎡)		 93  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高15m
旧市街地美観

(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ3		 低層小売店舗のほか
一般住宅も見られる
商業地域		 北6.4m市道 水道、ガス、下水 丸太町

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６．４ｍ市道 交通

施設		 丸太町駅南西方

340m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は併用住宅や一般住宅等が混在した近隣商業地域であり、特に土地利用に変動はなく当面現状を維持し
て推移するものと予測する。地価は需給バランスが安定していることから底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    865,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    615,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中京区及び上京区内の小規模店舗、一般住宅等が混在した地域と把握した。想定される需要者は
、地縁を有する個人事業者や法人が中心と考えられ、転売を目的とする不動産業者も考えられる。また、市内中心部に
位置することから生活利便性に優れており底堅い住宅需要も認められ需給バランスは安定している。中心となる価格帯
については、土地８，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は市内中心部に位置する商住混在地域である。比準価格は取引市場の実勢を反映しているこ
とから高い説得力を有する。他方、収益価格は、元本価値に見合う賃料収入が得られないことから低位に算出されてお
り、その説得力は相対的に劣ると判断した。したがって、説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代
表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    993,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[125.2]		 [100.0]
100		 838,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    787,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中京区の総人口・老年人口ともに概ね横ばい
傾向、生産年齢人口は増加傾向である。高齢
化率は府全体よりも低い水準で推移している
。

店舗需要が安定していることに加えて最寄駅
徒歩圏内であることから住宅需要も底堅く、
地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｏ

-7		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.7m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,400)
b ２６Ｋ１Ｋ

-10		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,390)
c ２６Ｋ１Ｃ

-15		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
南4.5m、角地
商業
高度4種最高20m
旧市街地美観
(100,300)
d ２６Ｋ１Ｂ

-17		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
e ２６Ｋ１Ｐ

-22		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
976,307  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
996,809 		 100
[ 115.1]
866,037 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
866,000 
b (　           ) 
941,215  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
978,864 		 100
[ 114.5]
854,903 
855,000 
c (　           ) 
834,437  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
816,176 		 100
[  93.1]
876,666 
877,000 
d (　           ) 
644,142  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
663,466 		 100
[  79.0]
839,830 
840,000 
e (　           ) 
968,382  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
991,623 		 100
[ 111.6]
888,551 
889,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    865,000 円／㎡]  



京都中京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,867,933 
1,548,325 
6,319,608 
4,172,400 
2,147,208 		 （　0.9585）
2,058,099 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     57,169,417 円　　　　（　    615,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 75.00 Ｓ4 279.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   300 ％   300 ％   93 ㎡      6.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階は各階１Ｋ２戸、平均専有面積約２９㎡を想定 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
80.0 
60.00 
3,400 
204,000 		 8.0  1,632,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
68.00 
85.0 
57.80 
2,700 
156,060 		 1.0  156,060 
1.0  156,060 

 4～ 4		 住宅
68.00 
85.0 
57.80 
2,750 
158,950 		 1.0  158,950 
1.0  158,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
279.00 
83.7 
233.40 

675,070 		 2,103,070 
471,070 
⑨年額支払賃料        675,070 円　×　12ヶ月　＝　       8,100,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     233.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,100,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       405,042 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,695,798 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,103,070 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,979 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          471,070 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         152,156 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,867,933 円　　　　（　        84,601 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,779 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 366,000 円  　　　　     73,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 243,025 円  　　　        8,100,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      622,200 円  　　　　     73,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,200 円  　　　　     73,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,200 円  　　　　     73,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,548,325 円　（　　　　　　        16,649 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,172,400 円  
（　　　　　        44,865 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,867,933 円      
②総費用 1,548,325 円      
③純収益　①－② 6,319,608 円      
④建物等に帰属する純収益 4,172,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,147,208 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,058,099 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,130 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,169,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     615,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区夷川通西洞院東入泉町６６８番
 1300000185207-0000
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備考