別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都中京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　糸井　周平   TEL.
鑑定評価額 599,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町８１番１
 ②地積
　(㎡)		 350  
(          8) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 共同住宅、ホテル、
店舗等が建ち並ぶ商
業地域		 西50m府道、北側道 水道、ガス、下水 二条城前

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 堀川通に面しており、世界遺
産の二条城や三条通商店街に
近い。		 街

路		 ５０ｍ府道 交通

施設		 二条城前駅南東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は堀川通沿いに共同住宅、ホテル、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。高度利用可能な幹線道路沿いの商
業地域における共同住宅需要は依然旺盛であり、当面は同様の傾向が続くものと判断される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区及びその周辺に位置する幹線道路沿いの商業地域の一帯。主な需要者は共同住宅、店舗事務所ビル
、ホテル等としての利用を目論む法人・個人事業者である。観光地や商店街にも近い立地の良好さから用途の多様性が
認められ、共同住宅用地を中心とした各種需要は旺盛である。取引の個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難で
あるが、１００坪程度であれば６億円程度が需要の中心と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は共同住宅、ホテル、店舗等が建ち並んでおり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形成が行われる傾
向にある。比準価格はいずれも幹線道路沿いの商業地の事例から得られた価格であり、規範性は高い。一方、収益価格
は周辺の賃貸事例を踏まえて査定しているが、想定要素も多く、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価格を
重視、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-20              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,420,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 [102.0]
100		 1,750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドにより地価は全般的に上昇傾向
で推移しているが、米国の通商政策や日中関
係など、国際情勢に起因した先行きの不透明
感もみられる。

立地条件に優れた高度利用の可能な商業地域
であり、共同住宅需要を中心に各種需要が旺
盛に認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｊ

-18		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m府道、
南3.6m、角地
商業
高度地区最高25m
沿道美観形成
(100,600)
b ２６Ｋ１Ｋ

-4		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.9m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,654)
c ２６Ｋ１Ｌ

-24		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東22m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観
(100,600)
d ２６Ｋ１Ｎ

-107		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e ２６Ｋ１Ｐ

-110		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18.5m府道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
高度利用地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,160,901  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,195,728 		 100
[  70.5]
1,696,068 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,730,000 
b (　           ) 
1,720,693  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,832,538 		 100
[  92.0]
1,991,889 
2,030,000 
c (　           ) 
1,309,329  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,546,463 		 100
[  87.3]
1,771,435 
1,810,000 
d (　           ) 
1,741,486  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,898,220 		 100
[  98.0]
1,936,959 
1,980,000 
e (　           ) 
1,483,219  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,625,608 		 100
[  91.9]
1,768,888 
1,800,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,870,000 円／㎡]  



京都中京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,220,061 
13,401,155 
50,818,906 
33,892,800 
16,926,106 		 （　0.9615）
16,274,451 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    464,984,314 円　　　　（　  1,360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 ＲＣ9 2,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   342 ㎡     12.7 m x   28.0 m  前面道路：府道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗ユニット貸、２～９階は１ＬＤＫ・平均専有面積３５㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
65.0 
162.50 
4,210 
684,125 		 8.0  5,473,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
2,630 
591,750 		 2.0  1,183,500 
1.0  591,750 

 3～ 6		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
2,680 
603,000 		 2.0  1,206,000 
1.0  603,000 

 7～ 9		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
2,740 
616,500 		 2.0  1,233,000 
1.0  616,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,250.00 
87.2 
1,962.50 

5,537,375 		 15,179,500 
4,853,250 
⑨年額支払賃料      5,537,375 円　×　12ヶ月　＝　      66,448,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,962.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,448,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,322,425 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,126,075 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,179,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,205 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,853,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         949,781 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,220,061 円　　　　（　       187,778 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,684,000 円  　　　　    614,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,993,455 円  　　　       66,448,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,276,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,219,000 円  　　　　    614,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       614,000 円  　　　　    614,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       614,000 円  　　　　    614,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,401,155 円　（　　　　　　        39,185 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9615    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 614,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,892,800 円  
（　　　　　        99,102 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,220,061 円      
②総費用 13,401,155 円      
③純収益　①－② 50,818,906 円      
④建物等に帰属する純収益 33,892,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,926,106 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,274,451 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,586 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    464,984,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町８１番１
 1300000186671-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京都中京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　綿越　浩   TEL.
鑑定評価額 602,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町８１番１
 ②地積
　(㎡)		 350  
(          8) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 共同住宅、ホテル、
店舗等が建ち並ぶ商
業地域		 西50m府道、北側道 水道、ガス、下水 二条城前

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 堀川通に面しており、世界遺
産の二条城や三条通商店街に
近い。		 街

路		 ５０ｍ府道 交通

施設		 二条城前駅南東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模程度の画地が多く高層利用が目立つ幹線道路沿いの商業地域である。都心部に近い３１ｍ高度地区ではマ
ンション需要が旺盛で、当面はこの傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区や下京区の高度利用が可能な幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は自用の事務
所ビル等を求める地元企業や収益物件の建設を企図する不動産業者や投資家、マンションデベロッパーなどがあげられ
る。特に近年はマンションデベロッパーの用地取得意欲が旺盛である。利用形態により取引される価格帯はまちまちで
あるため、中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。収益価格
は想定要素が多いものの、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。よって、市
場の実態を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-20              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,420,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 [102.0]
100		 1,770,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中京区の人口は横ばいで、高齢化率は府平均
より低い。新設住宅着工件数は貸家が増加し
ている。


マンション素地の需要が堅調で、容積を使用
できる３１ｍ高度地区の市場性は高い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｎ

-107		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
b ２６Ｋ１Ｌ

-24		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東22m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観
(100,600)
c ２６Ｋ１Ｋ

-104		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,600)
d ２６Ｋ１Ｊ

-18		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m府道、
南3.6m、角地
商業
高度地区最高25m
沿道美観形成
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,741,486  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,898,220 		 100
[  96.0]
1,977,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,020,000 
b (　           ) 
1,309,329  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,546,463 		 100
[  85.5]
1,808,729 
1,840,000 
c (　           ) 
1,171,928  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,294,980 		 100
[  70.6]
1,834,249 
1,870,000 
d (　           ) 
1,160,901  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,195,728 		 100
[  65.8]
1,817,216 
1,850,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,850,000 円／㎡]  



京都中京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,503,103 
13,374,650 
51,128,453 
34,568,200 
16,560,253 		 （　0.9592）
15,884,595 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    453,845,571 円　　　　（　  1,330,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 250.00 ＲＣ9 2,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   342 ㎡     12.7 m x   28.0 m  前面道路：府道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上１ＬＤＫ（専有面積３５㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
65.0 
162.50 
4,200 
682,500 		 5.0  3,412,500 
2.0  1,365,000 

 2～ 2		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
2,550 
573,750 		 1.0  573,750 
2.0  1,147,500 

 3～ 6		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
2,650 
596,250 		 1.0  596,250 
2.0  1,192,500 

 7～ 9		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
2,700 
607,500 		 1.0  607,500 
2.0  1,215,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,250.00 
87.2 
1,962.50 

5,463,750 		 8,193,750 
10,927,500 
⑨年額支払賃料      5,463,750 円　×　12ヶ月　＝　      65,565,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,962.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,565,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,278,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,286,750 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,193,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,841 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,927,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,138,512 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,503,103 円　　　　（　       188,606 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,684,000 円  　　　　    614,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,966,950 円  　　　       65,565,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,276,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,219,000 円  　　　　    614,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       614,000 円  　　　　    614,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       614,000 円  　　　　    614,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,374,650 円　（　　　　　　        39,107 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 614,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,568,200 円  
（　　　　　       101,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,503,103 円      
②総費用 13,374,650 円      
③純収益　①－② 51,128,453 円      
④建物等に帰属する純収益 34,568,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,560,253 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,884,595 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,446 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    453,845,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,330,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区堀川通姉小路下る姉東堀川町８１番１
 1300000186671-0000
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備考