別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都中京 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　村山　健一   TEL.
鑑定評価額 809,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区三条通柳馬場東入中之町９番
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
歴史遺産美観

(90,400)

1:4		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層事務所、店舗
、共同住宅等が並ぶ
商業地域		 北6.7m市道 水道、ガス、下水 烏丸御池

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 三条通沿いの商業地域 街

路		 ６．７ｍ市道 交通

施設		 烏丸御池駅東方

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、事務所や店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。近隣地域に大きな変動要因は見られないが
、円安・物価高・金利変動のほか観光産業の回復が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中京区及び周辺区において店舗・事務所等を中心とし、住宅も見られる商業地域である。需要者
の属性は、店舗や事務所の経営を目論む企業が中心となる。需給動向としては、位置的効用が高く、多方面からの需要
が認められることから、需給は底堅い。取得者の業種・業態、規模等によりばらつきが見られるため、取引の中心とな
る価格帯については見出だせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であり、近隣地域は収益性
が重視される商業地域に存する。しかしながら、当該地域においては、直ちに収益性が価格に反映される状況にはなく
、店舗及びマンション建設等、将来的な収益性の高まりが期待されるにとどまる。よって、比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,550,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[110.6]		 [100.0]
100		 2,440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益及び企業の業況判断は改善後堅調に
推移している一方、物価高・為替動向等のほ
か人手不足等、先行きの不透明感は依然拭え
ない。

京都市の商業中心に位置し、希少性が高く、
底堅い需要が認められるため、景気回復とと
もに、地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｏ

-8		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,396)
b ２６Ｋ１Ｂ

-110		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.7m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,462)
c ２６Ｋ１Ｇ

-102		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,360)
d ２６Ｋ１Ｆ

-28		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,390)
e ２６Ｋ１Ｍ

-4		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,390)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,563,519  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,625,043 		 100
[ 103.0]
2,548,585 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,550,000 
b (　           ) 
2,117,388  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,244,431 		 100
[  88.1]
2,547,595 
2,550,000 
c (　           ) 
1,965,876  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,083,829 		 100
[  82.9]
2,513,666 
2,510,000 
d (　           ) 
1,851,229  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,878,997 		 100
[  72.8]
2,581,040 
2,580,000 
e (　           ) 
1,590,165  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,737,464 		 100
[  68.4]
2,540,152 
2,540,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,550,000 円／㎡]  



京都中京 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,458,286 
9,833,134 
40,625,152 
18,459,200 
22,165,952 		 （　0.9599）
21,277,097 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    625,796,971 円　　　　（　  1,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 262.40 ＲＣ5 1,215.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
歴史遺産美観		 90 ％   400 ％   400 ％   330 ㎡      9.1 m x   36.0 m  前面道路：市道     　   6.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階店舗部分貸し、３～５階平均専有面積６０㎡程度の共同住宅（ファミリータイプ）を想定。 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
262.40 
60.7 
159.20 
9,000 
1,432,800 		 10.0  14,328,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
262.40 
89.7 
235.40 
5,450 
1,282,930 		 8.0  10,263,440 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
230.08 
79.4 
182.68 
3,000 
548,040 		 1.0  548,040 
1.0  548,040 

 5～ 5		 住宅
230.08 
79.4 
182.68 
3,050 
557,174 		 1.0  557,174 
1.0  557,174 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,215.04 
77.6 
942.64 

4,368,984 		 26,244,694 
1,653,254 
⑨年額支払賃料      4,368,984 円　×　12ヶ月　＝　      52,427,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     942.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,427,808 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,621,390 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,806,418 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,244,694 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         249,325 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,653,254 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         402,543 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,458,286 円　　　　（　       152,904 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,992,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,572,834 円  　　　       52,427,808　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,782,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,822,000 円  　　　　    332,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,833,134 円　（　　　　　　        29,797 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 332,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,215.04 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,459,200 円  
（　　　　　        55,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,458,286 円      
②総費用 9,833,134 円      
③純収益　①－② 40,625,152 円      
④建物等に帰属する純収益 18,459,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,165,952 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,277,097 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       64,476 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    625,796,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区三条通柳馬場東入中之町９番
 1300000199173-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都中京 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.
鑑定評価額 802,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区三条通柳馬場東入中之町９番
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
歴史遺産美観

(90,400)

1:4		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層事務所、店舗
、共同住宅等が並ぶ
商業地域		 北6.7m市道 水道、ガス、下水 烏丸御池

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 三条通に面する。 街

路		 ６．７ｍ市道 交通

施設		 烏丸御池駅東方

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層事務所や店舗等が建ち並ぶ商業地域である。用途の多様性を有し、選好性は高い。今後も人気の商業地と
して、需要は旺盛で、地価は上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,880,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に中京区及び下京区の京都市中心部の商業地域である。需要者は店舗、事務所等を経営する事業者、収
益目的の不動産会社や投資家等が中心となっている。烏丸通以東の三条通は従来より繁華性及び選好性が高いことに加
えて、多様な用途利用が可能であることから、需要は旺盛である。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用
用途によって異なり、把握しづらい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。一
方、収益価格は、試算過程に多くの想定事項が介在することから、信頼性は相対的にやや劣るものの、土地の収益性を
反映した理論的な価格で検証手段としても有用である。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,550,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[110.6]		 [100.0]
100		 2,440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の景気は緩やかに持ち直している。中
京区の人口は微増、高齢化率は京都府平均よ
り低位である。商業地では、土地需要の増加
が著しい。

三条通沿いの商業地域である。繁華性が高く
、用途多様性を有していることから、需要者
の裾野は広い。需要は旺盛となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｏ

-8		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,396)
b ２６Ｋ１Ｊ

-108		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.9m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(100,474)
c ２６Ｋ１Ｌ

-11		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北5m、南1.5m、
三方路
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,360)
d ２６Ｋ１Ｍ

-114		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.7m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,400)
e ２６Ｋ１Ｇ

-102		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,563,519  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,625,043 		 100
[ 100.0]
2,625,043 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,630,000 
b (　           ) 
2,406,822  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,563,265 		 100
[ 101.8]
2,517,942 
2,520,000 
c (　           ) 
2,300,005  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
2,322,335 		 100
[  93.1]
2,494,452 
2,490,000 
d (　           ) 
2,011,362  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,083,771 		 100
[  85.9]
2,425,810 
2,430,000 
e (　           ) 
1,965,876  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,083,829 		 100
[  84.9]
2,454,451 
2,450,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,520,000 円／㎡]  



京都中京 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,715,361 
9,681,942 
40,033,419 
18,070,000 
21,963,419 		 （　0.9599）
21,082,686 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    620,079,000 円　　　　（　  1,880,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 262.40 ＲＣ5 1,215.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
歴史遺産美観		 90 ％   400 ％   400 ％   330 ㎡      9.1 m x   36.0 m  前面道路：市道     　   6.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階は部分貸し店舗、３～５階は平均専有面積６０㎡程度で３ＬＤＫタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
262.40 
60.7 
159.20 
8,700 
1,385,040 		 10.0  13,850,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
262.40 
89.7 
235.40 
5,300 
1,247,620 		 8.0  9,980,960 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
230.08 
79.4 
182.68 
2,971 
542,742 		 1.0  542,742 
2.0  1,085,484 

 5～ 5		 住宅
230.08 
79.4 
182.68 
3,020 
551,694 		 1.0  551,694 
2.0  1,103,388 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,215.04 
77.6 
942.64 

4,269,838 		 25,468,538 
3,274,356 
⑨年額支払賃料      4,269,838 円　×　12ヶ月　＝　      51,238,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     942.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,238,056 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,561,903 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,676,153 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,468,538 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         241,951 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,274,356 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         797,257 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,715,361 円　　　　（　       150,653 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,971 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,950,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,537,142 円  　　　       51,238,056　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,782,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,762,500 円  　　　　    325,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,681,942 円　（　　　　　　        29,339 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 325,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,215.04 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,070,000 円  
（　　　　　        54,758 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,715,361 円      
②総費用 9,681,942 円      
③純収益　①－② 40,033,419 円      
④建物等に帰属する純収益 18,070,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,963,419 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,082,686 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       63,887 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    620,079,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,880,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区三条通柳馬場東入中之町９番
 1300000199173-0000
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備考