別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都左京 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 5-7 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　昌弘   TEL.
鑑定評価額 90,800,000 円  １㎡当たりの価格 496,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区北白川久保田町５７番１３外
 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高15m
山並み美観

(90,300)

1:2		 店舗

Ｓ3		 中低層の店舗、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南22m府道 水道、ガス、下水 京阪出町柳

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 学生向けの各種店舗、共同住
宅等が多く見られる地域		 街

路		 ２２ｍ府道 交通

施設		 京阪出町柳駅東方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高15m
山並み美観
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するものと予測す
る。周辺に大学が多い立地から共同住宅地需要等も認められ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    511,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、左京区及び隣接区内の幹線道路沿い等に商業地域の存する圏域。主たる需要者は、自己の営業用目的の
個人・法人事業主等を中心に、収益物件目的の投資家等も想定される。周辺に大学が多く立地する学生が多いエリアで
、店舗需要のほか、共同住宅地需要も併存しており、需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。取引が乏しいうえ
に、取引される規模や価格帯にばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似不動産において成立した取引価格を基に試算しており、現実の市場実態を反映した説
得力ある価格と言える。収益価格は収益性を反映した価格で、商業地においては特に重視されるべき価格であるが、収
益性のみで取引されるに至っていない市場実態を鑑みると、やや説得力に劣る。以上より、本件では比準価格を重視し
、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都北 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.0]		 [100.0]
100		 496,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    465,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は一部に弱い動きがみられるが、京
都市内のホテル宿泊客数は前年以上、稼働率
や客室単価も堅調に推移する等、観光業は好
調を維持する。

飲食店等の店舗用地需要に加え、周辺に大学
が多い立地で学生向けアパート・マンション
用地需要も高く、地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｊ

-103		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(80,300)
b ２６Ｋ１Ｂ

-24		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西27m市道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
c ２６Ｋ１Ｏ

-116		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
西11m、角地
準住居
高度2種最高15m
(70,300)
d ２６Ｋ１Ｄ

-103		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西15m市道、
東8m、角地
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
e ２６Ｋ１Ｊ

-6		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
南2.9m、
二方路
２中専
高度1種最高15m
沿道美観
(60,251)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
493,076  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
520,688 		 100
[  99.0]
525,947 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
526,000 
b (　           ) 
451,264  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
462,094 		 100
[  90.1]
512,868 
513,000 
c (　           ) 
441,570  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
450,573 		 100
[  93.7]
480,868 
481,000 
d (　           ) 
281,250  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
311,893 		 100
[  64.8]
481,316 
481,000 
e (　           ) 
760,007  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
791,611 		 100
[ 141.1]
561,028 
561,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    511,000 円／㎡]  



京都左京 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,267,531 
2,557,700 
9,709,831 
7,347,200 
2,362,631 		 （　0.9593）
2,266,472 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     59,644,000 円　　　　（　    326,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 125.00 ＲＣ4 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高15m
山並み美観		 90 ％   300 ％   300 ％   183 ㎡      9.1 m x   17.5 m  前面道路：府道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～４階平均専有面積５３㎡程度のファミリータイプからなる店舗付共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
3,200 
320,000 		 8.0  2,560,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
2,250 
239,063 		 1.0  239,063 
2.0  478,126 

 4～ 4		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
2,300 
244,375 		 1.0  244,375 
2.0  488,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
83.8 
418.75 

1,042,501 		 3,282,501 
1,445,002 
⑨年額支払賃料      1,042,501 円　×　12ヶ月　＝　      12,510,012 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     418.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,510,012 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       625,501 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,884,511 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,282,501 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,184 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,445,002 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         351,836 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,267,531 円　　　　（　        67,036 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 640,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 375,300 円  　　　       12,510,012　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      198,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,088,000 円  　　　　    128,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,557,700 円　（　　　　　　        13,977 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 128,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 243,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,347,200 円  
（　　　　　        40,149 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,267,531 円      
②総費用 2,557,700 円      
③純収益　①－② 9,709,831 円      
④建物等に帰属する純収益 7,347,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,362,631 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,266,472 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,385 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,644,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     326,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区北白川久保田町５７番１３
 1307000138690-0000
2 　京都市左京区北白川久保田町５７番１４
 1307000138691-0000
3 　京都市左京区北白川久保田町５７番１５
 1307000138692-0000
4 　京都市左京区北白川久保田町６０番１４
 1307000146983-0000
5 　京都市左京区北白川久保田町６０番１５
 1307000146984-0000
6 　京都市左京区北白川久保田町６０番９
 1307000146978-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
京都左京 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 5-7 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.
鑑定評価額 91,100,000 円  １㎡当たりの価格 498,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区北白川久保田町５７番１３外
 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高15m
山並み美観

(90,300)

1:2		 店舗

Ｓ3		 中低層の店舗、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南22m府道 水道、ガス、下水 京阪出町柳

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 学生向けの各種店舗、共同住
宅等が多く建つ地域。		 街

路		 ２２ｍ府道 交通

施設		 京阪出町柳駅東方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高15m
山並み美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中低層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。安定
した需要があり、地価は今後も強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    513,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    333,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は左京区や隣接する上京区等における幹線道路沿道等に形成された商業地域である。需要者は同圏域に地縁
的選好性を有し、店舗、事務所等の用地を需要する事業者等である。立地条件や画地規模等、個別的な要因に大きなば
らつきがあり、商業地域として堅調な市場動向下において、画地規模や取引用途が多様であり、需要の中心となる価格
帯の把握は困難であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業物件は自用としての取引が中心となっているが、賃貸需要も多く賃貸物件についても収益性が認められる。比準価
格は規範性のある取引事例を採用して試算を行っており、市場性を十分に反映している。収益価格は商業地の価格水準
把握において理論的に収益性を把握しうる価格である。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都北 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.0]		 [100.0]
100		 496,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    465,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、設備投資は増加傾向
で生産は緩やかに持ち直している。個人消費
も持ち直し、観光は増加している。


景気の回復傾向に伴い商業地需要も強含み傾
向であり、地価にもこれが反映されている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｌ

-109		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西24.5m府道、
北6m、南3.3m、
三方路
近商
高度4種最高15m
山並み美観
(100,300)
b ２６Ｋ１Ｊ

-20		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m市道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
c ２６Ｋ１Ｆ

-17		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11m府道、
中間画地
２中専
高度1種最高12m
山ろく美観
(60,200)
d ２６Ｋ１Ｏ

-112		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16.7m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,600)
e ２６Ｋ１Ｎ

-101		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m国道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成　
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
439,391  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
441,081 		 100
[  87.9]
501,799 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
502,000 
b (　           ) 
365,446  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
374,217 		 100
[  74.1]
505,016 
505,000 
c (　           ) 
433,579  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
438,782 		 100
[  83.1]
528,017 
528,000 
d (　           ) 
602,479  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
633,808 		 100
[ 121.0]
523,808 
524,000 
e (　           ) 
545,506  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
570,054 		 100
[ 112.4]
507,165 
507,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    513,000 円／㎡]  



京都左京 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,393,920 
2,577,025 
9,816,895 
7,404,600 
2,412,295 		 （　0.9593）
2,314,115 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     60,897,763 円　　　　（　    333,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.00 ＲＣ4 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高15m
山並み美観		 90 ％   300 ％   300 ％   183 ㎡      9.1 m x   17.5 m  前面道路：府道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階ファミリータイプ約５３㎡を想定 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
3,200 
320,000 		 8.0  2,560,000 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
2,300 
244,375 		 1.0  244,375 
2.0  488,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
83.8 
418.75 

1,053,125 		 3,293,125 
1,466,250 
⑨年額支払賃料      1,053,125 円　×　12ヶ月　＝　      12,637,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     418.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,637,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       631,875 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,005,625 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,293,125 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,285 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,466,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         357,010 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,393,920 円　　　　（　        67,726 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 645,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 379,125 円  　　　       12,637,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      198,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,096,500 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,577,025 円　（　　　　　　        14,082 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,404,600 円  
（　　　　　        40,462 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,393,920 円      
②総費用 2,577,025 円      
③純収益　①－② 9,816,895 円      
④建物等に帰属する純収益 7,404,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,412,295 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,314,115 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,645 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,897,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     333,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区北白川久保田町５７番１３
 1307000138690-0000
2 　京都市左京区北白川久保田町５７番１４
 1307000138691-0000
3 　京都市左京区北白川久保田町５７番１５
 1307000138692-0000
4 　京都市左京区北白川久保田町６０番１４
 1307000146983-0000
5 　京都市左京区北白川久保田町６０番１５
 1307000146984-0000
6 　京都市左京区北白川久保田町６０番９
 1307000146978-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考