令和8年1月16日　提出 京都左京 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -32 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区高野泉町１番５３ ②地積 　(㎡) 91   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高12m (70,164) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4.1m私道 水道、ガス、下水 一乗寺 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．１ ｍ私道 交通 施設 一乗寺駅北西方 480m 法令 規制 ２中専 (70,164) 準防  高度1種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持し、地価は上 昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として左京区中部の叡山電鉄沿線に形成された小規模一般住宅が多く見られる住宅地域である。需要 者は地縁的選好性を有する一次取得者層が中心となっている。駅徒歩圏内の住宅地域であり、生活利便性も良好で、総 額が手頃であることから、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、対象標準地規模の土地では１，０ ００万円台後半とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を標準とする住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成さ れる傾向にある。画地条件等の制約により、経済合理的な賃貸住宅の想定は非現実的といえることから、収益還元法は 適用し得なかった。したがって、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    324,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [100.0] 100 [135.3] [102.0] 100 258,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    249,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府内の景気は緩やかに持ち直している。左京 区の人口は微減、高齢化率は京都府平均と同 水準である。土地取引件数と建築着工数は概 ね横ばいである。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 総額が手頃で、需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％