令和8年1月16日　提出 京都左京 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -27 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.

鑑定評価額 27,000,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区一乗寺中ノ田町８１番 ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:4 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 中に空地等もある住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 一乗寺 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 一乗寺駅南東方 500m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅の中に空地等もある住宅地域である。徐々に未利用地の宅地化が進み、地価は堅調に推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね左京区中部の叡山電鉄沿線に位置する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心となっ ているものの、周辺区からの転入も見受けられる。農地等も散見されるが、近年では宅地化が徐々に進んでおり、良好 な住環境と一定の利便性を有していることから、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、画地規模が 様々で、把握しづらい状況になっているものの、対象標準地規模の土地では２，０００万円台後半とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を標準とする住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成さ れる傾向にある。行政的条件等の制約により、経済合理的な賃貸住宅の想定は非現実的といえることから、収益還元法 は適用し得なかった。したがって、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    324,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [100.0] 100 [131.3] [101.0] 100 263,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    254,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府内の景気は緩やかに持ち直している。左京 区の人口は微減、高齢化率は京都府平均と同 水準である。土地取引件数と建築着工数は概 ね横ばいである。 良好な住環境と一定の利便性を有しており、 需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％