令和8年1月8日　提出 京都左京 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -21 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区静市静原町２９１番外 ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 の多い旧街道沿いの 住宅地域 南東3.9m府道、北東側道 水道、下水 市原 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３．９ｍ府道 交通 施設 市原駅北東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いに形成された郊外の農家集落地域である。特段の変動要因はないが、地域内の人口減少、高齢化によ る地域の衰退で、地価水準は今後も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 準角地　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市の郊外を中心に周辺市町の市街化調整区域及び都市計画区域外等を圏域とする農家集落地域であ る。郊外集落においては人口減少、高齢化が進み衰退傾向が続いている。このため、需要は当該地域に地縁的選好性を 有する個人等が殆どである。都市部や他圏域からの流入は見込めない。取引価格は立地条件や画地規模等により大きく 異なるため、市場の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び類似地域は市街化調整区域内に位置する既成住宅地域である。当該地域には収益物件は見られず、賃貸市 場が形成されていないので、収益還元法を非適用とした。市場参加者は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の 市場性を重視して意思決定を行う傾向が強い。従って本件では、取引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を 採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [100.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は、個人消費は回復テンポ緩やか、 観光は堅調、物価上昇、住宅建設は前年上回 る、雇用情勢は緩やかに持ち直し、倒産件数 は前年上回る。 郊外農家集落地域であり、静市静原町の人口 ・世帯数は減少、高齢化による衰退傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％