令和8年1月15日　提出 京都左京 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -16 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 417,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区下鴨宮河町６２番３ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m 風致３種 (40,100) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅の多い閑 静な住宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 京阪出町柳 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６．２ ｍ市道 交通 施設 京阪出町柳駅北方 450m 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区最高10m 風致３種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅の多い閑静な住宅地域として成熟しており、最寄駅への接近性に優れる他、生活利便性が高い地域で ある。地域要因に影響を与える特別の変化は無いが、地価は今後もやや上昇傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    417,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は左京区下鴨地区を中心に広がり、隣接する北区を含む閑静な中規模住宅地域。主たる需要者は、同圏域に 地縁を有する富裕層であるが、外部からの選好性が高いため、他地区からの転入も散見され、規模の大きい土地は分割 を前提とする不動産業者も考えられる。下鴨神社や高野川に近接し、景観及び住環境に優れた地域であるが、供給が少 ないため需要は強含み。取引の中心となる価格帯については、需要者の選好により画地規模が異なるため見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模住宅を中心とする下鴨地区の閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅等も散見されるが、居住の快 適性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が取引の中心である。そのため、市場性のある賃貸需要の想定が困難で あることから収益還元法の適用は断念した。近隣地域は自用目的である住環境を重視して価格形成されていると判断出 来るため、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    434,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [103.0] 100 [105.6] [101.0] 100 418,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    410,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近の京都経済は物価上昇と個人消費の減少 が継続しているが、インバウンド需要の回復 や各種政策の効果もあって、緩やかな持ち直 し傾向にある。 下鴨神社や高野川に近く、景観及び住環境の 良好な住宅地域。地域要因に変化は無いが、 富裕層を中心に需要は堅調。地価はやや上昇 傾向にて推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％