別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
京都左京 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 -15 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.
鑑定評価額 48,300,000 円  １㎡当たりの価格 318,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区吉田泉殿町６１番１
 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
山並み背景美観

(70,180)

1:3		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
共同住宅の混在する
住宅地域		 南4.5m市道 水道、ガス、下水 京阪出町柳

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、　４．
５ｍ市道		 交通

施設		 京阪出町柳駅南東方

460m		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度2種最高15m
山並み背景美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中小規模一般住宅、共同住宅の混在する住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地
価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は左京区並びに隣接する上京区等に存する中小規模一般住宅主体の住宅地域である。需要者は左京区を中心
とする京都市内に居住する一次取得者層である。建売住宅や古家付の需要が主である。土地は４０００万円台後半、新
築の戸建物件は６０００万円～７０００万円程度の物件が需要の中心を占めている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的としての取引が支配的であり、共同住宅等の収益物件も一部に散見されるが、自用としての戸建住宅の取引が
中心となっている。比準価格は規範性のある取引事例を採用して試算を行っており、市場性を十分に反映している。収
益価格は理論的価格であるが、賃貸市場が未成熟なため低位に試算された。従って、比準価格を標準とし、収益価格は
参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都左京 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    324,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[110.9]		 [103.0]
100		 318,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 左京区の人口は減少傾向で、特に生産年齢人
口が減少している。高齢化率は京都府平均と
同程度である。


居住環境、生活利便性とも良好であり住宅需
要は概ね堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｇ

-12		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北3.6m道路、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
山並み美観
(70,160)
b ２６Ｋ１Ｐ

-19		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
山並み美観
(70,160)
c ２６Ｋ１Ｄ

-18		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
西2m、角地
１住居
高度2種最高15m
岸辺美観
(70,160)
d ２６Ｋ１Ｇ

-113		 京都市左京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
北5.9m、角地
近商
高度4種最高15m
沿道型美観形成
(75,250)
e ２６Ｋ１Ｌ

-30		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東2.5m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
山並み美観
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
293,390  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
309,723 		 100
[  99.3]
311,906 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
321,000 
b (　           ) 
253,046  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
250,098 		 100
[  82.1]
304,626 
314,000 
c (　           ) 
382,561  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
377,779 		 100
[ 120.1]
314,554 
324,000 
d (　           ) 
305,477  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
295,885 		 100
[  97.9]
302,232 
311,000 
e (　           ) 
345,774  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
346,113 		 100
[ 111.3]
310,973 
320,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    318,000 円／㎡]  



京都左京 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,366,553 
1,057,391 
4,309,162 
3,404,660 
904,502 		 （　0.9785）
885,055 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     22,693,718 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
山並み背景美観		 70 ％   200 ％   180 ％   152 ㎡      7.2 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建、平均専有面積約２５㎡の１ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,900 
145,350 		 2.0  290,700 
1.0  145,350 

 2～ 2		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,942 
148,563 		 2.0  297,126 
1.0  148,563 

 3～ 3		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,942 
148,563 		 2.0  297,126 
1.0  148,563 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
85.0 
229.50 

442,476 		 884,952 
442,476 
⑨年額支払賃料        442,476 円　×　12ヶ月　＝　       5,309,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,309,712 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       274,486 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,215,226 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           884,952 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          442,476 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         142,920 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,366,553 円　　　　（　        35,306 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,942 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,300 円  　　　　     58,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 164,691 円  　　　        5,489,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      493,800 円  　　　　     58,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,057,391 円　（　　　　　　         6,957 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9785    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,404,660 円  
（　　　　　        22,399 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,366,553 円      
②総費用 1,057,391 円      
③純収益　①－② 4,309,162 円      
④建物等に帰属する純収益 3,404,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 904,502 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 885,055 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,823 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,693,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区吉田泉殿町６１番１
 1307000239632-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都左京 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 -15 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　村山　健一   TEL.
鑑定評価額 48,500,000 円  １㎡当たりの価格 319,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区吉田泉殿町６１番１
 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
山並み背景美観

(70,180)

1:3		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
共同住宅の混在する
住宅地域		 南4.5m市道 水道、ガス、下水 京阪出町柳

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 京阪出町柳駅南東方

460m		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度2種最高15m
山並み背景美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、古くから戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。近隣地域に大きな変動要因は見
られないが、マクロ的な円安・物価高・金利変動が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、京都市左京区を中心とする住宅地域一帯である。需要者の属性は、京都市内居住の一次取得者を
中心とする。需給動向としては、郊外の既成住宅地域であり、市街地への接近性等、居住利便性に劣る点は否めず、選
好性はやや劣る。取引の中心となる価格帯は、土地のみで５千万円程度と判定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、当該地
域においては自用目的の取引が主体であり、賃貸市場の成熟度は低位にとどまっており、収益性が価格に影響を与える
程度は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都左京 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    324,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[110.9]		 [103.0]
100		 318,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安・物価高の中で、個人消費は緩やかに改
善。所定内給与は微増しているが物価上昇に
は追い付いていない。住宅建設は弱含みで推
移している。

左京区郊外に存する既成住宅地域で、市内中
心部の地価上昇の影響を受け、地価は上昇し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｎ

-25		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.8m市道
、北西3m、
二方路
１低専
高度地区最高10m
(60,80)
b ２６Ｋ１Ｎ

-19		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m府道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
風致地区
(40,162)
c ２６Ｋ１Ｊ

-107		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
d ２６Ｋ１Ｊ

-17		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.9m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
e ２６Ｋ１Ｐ

-19		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
山並み美観
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
310,783  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
302,416 		 100
[  97.0]
311,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
321,000 
b (　           ) 
329,391  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
332,026 		 100
[ 106.0]
313,232 
323,000 
c (　           ) 
249,704  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 102.0]
272,153 		 100
[  85.7]
317,565 
327,000 
d (　           ) 
292,296  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
292,875 		 100
[  92.7]
315,939 
325,000 
e (　           ) 
253,046  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
250,098 		 100
[  80.3]
311,455 
321,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    326,000 円／㎡]  



京都左京 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,497,699 
1,080,312 
4,417,387 
3,486,700 
930,687 		 （　0.9785）
910,677 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     23,350,692 円　　　　（　    154,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
山並み背景美観		 70 ％   200 ％   180 ％   152 ㎡      7.2 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用及び標準地の画地条件により、共同住宅を想定。１戸約２５㎡の１Ｋタイプ。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,950 
149,175 		 2.0  298,350 
1.0  149,175 

 2～ 2		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,990 
152,235 		 2.0  304,470 
1.0  152,235 

 3～ 3		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,990 
152,235 		 2.0  304,470 
1.0  152,235 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
85.0 
229.50 

453,645 		 907,290 
453,645 
⑨年額支払賃料        453,645 円　×　12ヶ月　＝　       5,443,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,443,740 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       281,187 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,342,553 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           907,290 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,619 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          453,645 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         146,527 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,497,699 円　　　　（　        36,169 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,990 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,500 円  　　　　     59,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 168,712 円  　　　        5,623,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      505,700 円  　　　　     59,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,500 円  　　　　     59,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,500 円  　　　　     59,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,080,312 円　（　　　　　　         7,107 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9785    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,486,700 円  
（　　　　　        22,939 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,497,699 円      
②総費用 1,080,312 円      
③純収益　①－② 4,417,387 円      
④建物等に帰属する純収益 3,486,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 930,687 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 910,677 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,991 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,350,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     154,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区吉田泉殿町６１番１
 1307000239632-0000
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備考