令和8年1月15日　提出 京都左京 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -10 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 98,000,000 円  １㎡当たりの価格 297,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区岩倉南大鷺町４８番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区最高10m 風致３種 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 国際会館 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 国際会館駅東方 200m 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区最高10m 風致３種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅接近性に優れた中規模一般住宅が多い住宅地域。周辺には農地や空地も存在し、今後宅地化される傾向にある 。地域要因に特別な変化は無いが、需要は概ね安定的。地価は今後もやや上昇傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    297,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄烏丸線の「国際会館」駅を最寄駅とする閑静な中規模住宅地域である。主たる需要者は、資力を持 ち、同圏域に中規模以上の戸建住宅の所有を目的とする２次取得者層であるが、画地規模によっては土地分割を前提と する不動産業者も見られる。区画整理により開発された住宅地域であり、住環境は概ね良好なため、需給共に安定的で あるが、現在も空地が残り、供給量は比較的多い。需要の中心となる価格帯は標準地規模の土地で１億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は戸建住宅分譲用に開発された中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性・利 便性が重視される自用目的の戸建住宅が取引の中心である。周辺には共同住宅等も散見されるものの、賃貸市場が未成 熟なため、収益還元法の適用は断念した。需要者は市場相場を重視して意思決定すると判断出来るため、本件では市場 の実情を反映した比準価格を採用し、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    295,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　左京（府） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    295,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近の京都経済は物価上昇と個人消費の減少 が継続しているが、インバウンド需要の回復 や各種政策の効果もあって、緩やかな持ち直 し傾向にある。 宅地開発された駅徒歩圏内の中規模住宅地域 。地域要因に特別な変動は無いが、生活利便 性は概ね良好なため、需給は安定的。地価は やや上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ +0.7 ％