令和8年1月8日　提出 京都左京 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.

鑑定評価額 58,300,000 円  １㎡当たりの価格 442,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区下鴨南茶ノ木町２番９ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北山 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 北山駅北東方 650m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 下鴨地区北部の区画整然とした閑静な住宅地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後 も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    442,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、下鴨地区及びその周辺の閑静な区画整然とした住宅地域と判定した。需要者は、地縁を有する個人や高 額所得者層が中心となる。居住環境が良好で人気のエリア、市内中心部へアクセスしやすいことから、特に駅徒歩圏や 総額が抑えられた物件を中心に安定した需要が継続している。中心価格帯は、標準的画地の規模で土地５千万円台後半 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、賃料水準や画地規模、街路条件、容積率等の制限もあり、事業 収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。当該地域においては自己居住目的の 取引が支配的であり、当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので、取引の実勢を 反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    434,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [103.0] 100 [101.9] [103.0] 100 442,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    425,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は、個人消費は回復テンポ緩やか、 観光は堅調、物価上昇、住宅建設は前年上回 る、雇用情勢は緩やかに持ち直し、倒産件数 は前年上回る。 駅徒歩圏で、居住環境に優れることから、安 定した住宅地需要が継続している。地価水準 は、やや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％