別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都上京 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都上京 -13 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.
鑑定評価額 656,000,000 円  １㎡当たりの価格 772,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市上京区小川通一条下る小川町２０６番１
 ②地積
　(㎡)		 850  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
旧市街地美観

(70,184)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ5F1B		 中層の共同住宅や一
般住宅等が見られる
住宅地域		 東4.6m市道 水道、ガス、下水 今出川

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４．６ｍ市道 交通

施設		 今出川駅南西方

750m		 法令

規制		 ２住居
(70,184)
準防 
高度2種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の共同住宅や一般住宅等が存する、利便性や住環境に優れる住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく
、当分の間は現状を維持するとみられる。マンション素地としての需要は強く、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    789,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              747,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として京都市内の利便性と住環境が良好な住宅地域である。需要者は分譲マンション開発目的のデベロ
ッパーが中心となっている。利便性に優れる地域は、選好性が高いうえに、京都市中心部ではマンション素地の供給が
限定的であり、希少性も高いことから、依然として需給逼迫が継続している。取引の中心となる価格帯は、立地、画地
規模、事業採算性等によって異なり、把握しづらい状況となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。開
発法による価格は、分譲マンション開発による投資採算性を反映した価格で、想定要素を多く含むものの、マンション
適地において有力な価格指標となる。よって、比準価格を重視して、開発法による価格にて検証を行い、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    750,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[102.0]		 100
[101.9]		 [100.0]
100		 770,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    731,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の景気は緩やかに持ち直している。上
京区の人口は微増、高齢化率は京都府平均よ
りやや低い。土地取引件数と建築着工数は増
加している。

居住環境や利便性に優れる御所西地区である
。マンション素地としての選好性が高く、需
要は強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都上京 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ａ

-22		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m府道、
西3.3m、角地
１低専
高度地区最高10m
風致３種
(40,100)
b ２６Ｋ１Ｏ

-103		 京都市上京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16.9m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
歴史遺産美観
(100,600)
c ２６Ｋ１Ｍ

-6		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
旧市街地美観
(77,187)
d ２６Ｋ１Ｏ

-3		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高12m
沿道美観形成
(57,155)
e ２６Ｋ１Ｏ

-9		 京都市東山区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高12m
旧市街地美観
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
914,307  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
914,307 		 100
[ 109.8]
832,702 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
833,000 
b (　           ) 
798,846  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
834,794 		 100
[ 102.9]
811,267 
811,000 
c (　           ) 
747,687  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
745,509 		 100
[  95.9]
777,382 
777,000 
d (　           ) 
725,382  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
739,890 		 100
[  97.8]
756,534 
757,000 
e (　           ) 
509,489  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
536,200 		 100
[  74.2]
722,642 
723,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    789,000 円／㎡]  



京都上京 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,345,358,957 
710,201,050 
12 
1,060,000 
1,536.30 
339,000 
1,830.11 
⑧開発法による価格 　　          635,157,907 円　　　　（　              747,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都上京 -13　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
850 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  850.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
510.00 ㎡  1,830.11 ㎡  1,555.50 ㎡  274.61 ㎡  1,536.30 ㎡  ＲＣ・5F
 (    21 戸)
 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      60.0 ％）  （     215.3 ％）  （     183.0 ％）  （      32.3 ％）  （     83.95 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高15m
旧市街地美観
70 ％ 
200 ％ 
184 ％ 		 間口

奥行		   22.3 ｍ

  37.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    4.6 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,060,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域の分譲価格等を参考に査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,060,000 円／㎡　　×　　     1,536.30 ㎡　　＝　　　　       1,628,478,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,628,478,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   339,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   352,560 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    352,560 円／㎡　　×　　　   1,830.11 ㎡　　＝　　　　         645,223,582 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金はない
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,628,478,000 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         195,417,360 円 
支出合計　④+⑤+⑥           840,640,942 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目) 21 ヶ月 
建築工事(3期目) 21 ヶ月  販売収入(3期目) 21 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 81,423,900 円  (      5 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　           73,387,361 円 
販売総額(2期) 81,423,900 円  (      5 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           70,008,269 円 
販売総額(3期) 1,465,630,200 円  (     90 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　        1,201,963,327 円 
収入合計 － － － － 1,345,358,957 円 
支出 建築工事費(1期) 64,522,358 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           59,825,130 円 
建築工事費(2期) 64,522,358 円  (     10 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           56,534,490 円 
建築工事費(3期) 516,178,866 円  (     80 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          423,318,288 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 97,708,680 円  (     50 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　           88,064,833 円 
販売管理費(2期) 58,625,208 円  (     30 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           50,405,954 円 
販売管理費(3期) 39,083,472 円  (     20 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　           32,052,355 円 
支出合計 － － － － 710,201,050 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,345,358,957 円　　－　　　　　　          710,201,050 円　　＝　　　　　           635,157,907 円 

              747,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 京都上京 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市上京区小川通一条下る小川町２０６番１
 1300000220784-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都上京 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都上京 -13 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.
鑑定評価額 657,000,000 円  １㎡当たりの価格 773,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市上京区小川通一条下る小川町２０６番１
 ②地積
　(㎡)		 850  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
旧市街地美観

(70,184)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ5F1B		 中層の共同住宅や一
般住宅等が見られる
住宅地域		 東4.6m市道 水道、ガス、下水 今出川

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．６ｍ市道 交通

施設		 今出川駅南西方

750m		 法令

規制		 ２住居
(70,184)
準防 
高度2種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅等が見られる住宅地域として熟成している。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持す
ると予測する。人気の高い御所西地区のマンション地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              750,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市内のマンションが立地可能な住宅地域である。需要者の中心は開発目的のマンション開発業者であ
る。マンション地域として人気の高い御所西地区であり、エンドユーザーのマンション需要は旺盛であることから、開
発素地の取得需要は強い。一方で供給は限定的であり、開発業者による取得競争が見られる。取引における中心価格帯
は、土地の規模や立地条件、事業採算性等によって異なることから、中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、マンションの開発適地であり、これらの市場参加者等により取引された市場性を反映し
た比準価格及び投資採算性を反映した開発法による価格は共に重視すべき価格であるが、開発法は販売価格や建築費等
に想定要素を含むことから、本件においてはより説得力が高いと判断した比準価格を重視し、開発法による価格を関連
づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    750,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[102.0]		 100
[101.9]		 [100.0]
100		 770,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    731,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の景気は緩やかに持ち直している。上
京区の人口は微減傾向であるが、住宅地の取
得需要は強く、地価は上昇傾向となっている
。

駅徒歩圏内の利便性と居住環境が良好な御所
西地区のマンション地域であり、地域要因に
変動はない。土地の供給は限定的であり、取
得需要は強い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都上京 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｏ

-3		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高12m
沿道美観形成
(57,155)
b ２６Ｋ１Ｏ

-103		 京都市上京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16.9m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
歴史遺産美観
(100,600)
c ２６Ｋ１Ｍ

-6		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
旧市街地美観
(77,187)
d ２６Ｋ１Ａ

-22		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m府道、
西3.3m、角地
１低専
高度地区最高10m
風致地区
(40,100)
e ２６Ｋ１Ｃ

-109		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.2m市道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
歴史遺産美観
(77,344)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
725,382  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
739,890 		 100
[  97.8]
756,534 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
757,000 
b (　           ) 
798,846  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
834,794 		 100
[ 108.1]
772,242 
772,000 
c (　           ) 
747,687  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
745,509 		 100
[  90.9]
820,142 
820,000 
d (　           ) 
914,307  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
914,307 		 100
[ 111.8]
817,806 
818,000 
e (　           ) 
580,608  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
589,239 		 100
[  82.4]
715,096 
715,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    780,000 円／㎡]  



京都上京 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,370,743,088 
733,455,864 
12 
1,080,000 
1,536.30 
355,000 
1,830.11 
⑧開発法による価格 　　          637,287,224 円　　　　（　              750,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都上京 -13　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
850 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  850.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
510.00 ㎡  1,830.11 ㎡  1,555.50 ㎡  274.61 ㎡  1,536.30 ㎡  ＲＣ・5F
 (    21 戸)
 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      60.0 ％）  （     215.3 ％）  （     183.0 ％）  （      32.3 ％）  （     83.95 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高15m
旧市街地美観
70 ％ 
200 ％ 
184 ％ 		 間口

奥行		   22.3 ｍ

  37.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    4.6 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,080,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域の分譲価格等を参考に査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,080,000 円／㎡　　×　　     1,536.30 ㎡　　＝　　　　       1,659,204,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,659,204,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   355,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   365,650 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    365,650 円／㎡　　×　　　   1,830.11 ㎡　　＝　　　　         669,179,722 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金はない
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,659,204,000 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         199,104,480 円 
支出合計　④+⑤+⑥           868,284,202 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目) 21 ヶ月 
建築工事(3期目) 21 ヶ月  販売収入(3期目) 21 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 82,960,200 円  (      5 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　           74,772,028 円 
販売総額(2期) 82,960,200 円  (      5 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           71,329,180 円 
販売総額(3期) 1,493,283,600 円  (     90 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　        1,224,641,880 円 
収入合計 － － － － 1,370,743,088 円 
支出 建築工事費(1期) 66,917,972 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           62,046,344 円 
建築工事費(2期) 66,917,972 円  (     10 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           58,633,527 円 
建築工事費(3期) 535,343,778 円  (     80 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          439,035,432 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 99,552,240 円  (     50 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　           89,726,434 円 
販売管理費(2期) 59,731,344 円  (     30 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           51,357,010 円 
販売管理費(3期) 39,820,896 円  (     20 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　           32,657,117 円 
支出合計 － － － － 733,455,864 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,370,743,088 円　　－　　　　　　          733,455,864 円　　＝　　　　　           637,287,224 円 

              750,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 京都上京 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市上京区小川通一条下る小川町２０６番１
 1300000220784-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考