令和8年1月15日　提出 京都上京 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -12 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.

鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 266,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区下長者町通七本松西入鳳瑞町２３３番１０ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅に店舗 等が混在する住宅地 域 南5.2m市道 水道、ガス、下水 円町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．２ ｍ市道 交通 施設 円町駅北東方 1.2km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を主とした古くからの住宅地域であり、地域要因に変動は認められないことから今後も現状を維 持して推移するものと予測する。また、住宅需要が安定しており地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    266,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、上京区及び中京区の徒歩圏外に位置する中小規模一般住宅を中心とした住宅地域一帯と判定した 。典型的な市場参加者は、買替えを目論む個人、地縁性を有する個人を中心に転売を目的とする不動産業者等も含まれ る。周辺には各種店舗も配置されていることから一定の生活利便性が認められ需給バランスは比較的安定している。市 場での中心価格帯は、土地のみで３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の敷地規模が小さく経済合理性を有する賃貸住宅の床面積を確保することが困難であることから、収益還元法の 適用を断念した。当該圏域での取引の中心は自用目的が支配的であることから、不動産市場の実勢相場を反映した比準 価格が高い説得力を有する。したがって、市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    277,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [111.4] [103.0] 100 265,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    252,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上京区は総人口・生産年齢人口が増加、老年 人口の微減により高齢化率は僅かに低下した 。高齢化率は府全体よりもやや低い水準で推 移している。 最寄駅から徒歩圏外ではあるが、値頃感があ り一定の生活利便性が認められることから地 価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％