令和8年1月16日　提出 京都上京 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -10 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　村山　健一   TEL.

鑑定評価額 57,400,000 円  １㎡当たりの価格 276,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区元誓願寺通智恵光院西入元中之町５０５番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高15m 歴史遺産美観 (70,200) 1:5 住宅 Ｗ2 織物関係の工場と一 般住宅等が混在する 住宅地域 南4.3m市道 水道、ガス、下水 今出川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ３ｍ市道 交通 施設 今出川駅西方 1.3km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高15m 歴史遺産美観 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模一般住宅のほか共同住宅、工場等も見られる住宅地域である。近隣地域に大きな変動要因 は見られないが、マクロ的な円安・物価高・金利変動が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    276,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上京区、中京区及び北区を中心とした住宅地域一帯である。需要者は、地縁を有する個人、京都市中心 部へ通勤する個人等が中心となる。生活利便性が良好で、京都市中心部へアクセスしやすいことから、駅徒歩圏や総額 が抑えられる物件を中心に安定した住宅地需要が継続している。市場での中心価格帯は、対象標準地の規模であれば、 土地のみで５千万～６千万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の画地条件等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆 どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比 準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格を採用し、代表標 準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    277,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [106.7] [103.0] 100 276,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    262,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安・物価高の中で、個人消費は緩やかに改 善。所定内給与は微増しているが物価上昇に は追い付いていない。住宅建設は弱含みで推 移している。 駅接近性にやや劣るが、生活利便性が良好な ことから、安定した住宅地需要が継続してい る。地価水準は、上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％