別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
京都上京 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都上京 -4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 554,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市上京区上長者町通西洞院西入有春町１７５番２
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
旧市街地美観

(70,196)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 住宅、店舗、事務所
等の混在する住宅地
域		 北4.9m市道 水道、ガス、下水 今出川

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 京都御所周辺の住宅地域 街

路		 基準方位　北、４．
９ｍ市道		 交通

施設		 今出川駅南西方

1.1km		 法令

規制		 ２住居
(70,196)
準防 
高度2種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や店舗、事務所等が見られる住宅地域。利便性及び住環境に優れる御所西エリアで、需要者の選好性は
高い。地域要因に特段の変化はないが、需要は高水準で多岐にわたり、地価はやや上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    571,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    334,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上京区及び隣接区における住環境の良好な住宅地域である。需要者は取引総額も嵩むため高額所得者が
中心となっている。利便性にも優れ、用途が住宅や事務所、店舗等、多岐に渡っており、需要は高水準を継続する一方
、供給は限定的になっている。取引の中心となる価格帯は、立地、規模、建物グレード、利用用途によって異なり、把
握しづらい状況となっているが、標準地規模の土地で１億円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 画地規模、法令上の制限等を所与として求めた収益価格は低位に試算された。画地条件、法令上等の観点から収益目的
より自用目的を重視して価格形成されている市場実態を踏まえ、需要者は市場の実勢価格の比較検討を重視しつつ、収
益性からの検証を行って意思決定するものと思料する。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準
地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    750,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[102.0]		 100
[142.4]		 [100.0]
100		 551,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は、個人消費は回復テンポ緩やか、
観光は堅調、物価上昇、住宅建設は前年上回
る、雇用情勢は緩やかに持ち直し、倒産件数
は前年上回る。

利便性及び住環境が良好な御所西に位置する
住宅地域であり、需要者の選好性は高い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都上京 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｍ

-22		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
b ２６Ｋ１Ｊ

-101		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.9m市道、
南4.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(80,200)
c ２６Ｋ１Ｍ

-10		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
西2.8m、角地
準工
高度3種最高15m
旧市街地美観
(80,200)
d ２６Ｋ１Ｆ

-1		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.3m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
e ２６Ｋ１Ｄ

-15		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.1m市道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
486,971  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
508,056 		 100
[  89.0]
570,849 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
571,000 
b (　           ) 
562,898  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
578,053 		 100
[ 101.0]
572,330 
572,000 
c (　           ) 
540,087  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.5]
573,108 		 100
[ 101.0]
567,434 
567,000 
d (　           ) 
477,584  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
489,758 		 100
[  86.2]
568,165 
568,000 
e (　           ) 
472,429  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
477,987 		 100
[  83.6]
571,755 
572,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    571,000 円／㎡]  



京都上京 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,277,411 
2,536,884 
10,740,527 
7,145,600 
3,594,927 		 （　0.9554）
3,434,593 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     90,384,026 円　　　　（　    334,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都上京 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 Ｓ3 472.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高15m
旧市街地美観		 70 ％   200 ％   196 ％   271 ㎡     10.6 m x   25.6 m  前面道路：市道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各フロア１Ｋファミリータイプ、住戸面積約２５～３０㎡を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
160.00 
85.0 
136.00 
2,700 
367,200 		 1.0  367,200 
1.0  367,200 

 2～ 2		 居宅
160.00 
90.0 
144.00 
2,750 
396,000 		 1.0  396,000 
1.0  396,000 

 3～ 3		 居宅
152.00 
90.0 
136.80 
2,750 
376,200 		 1.0  376,200 
1.0  376,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
472.00 
88.3 
416.80 

1,139,400 		 1,139,400 
1,139,400 
⑨年額支払賃料      1,139,400 円　×　12ヶ月　＝　      13,672,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     416.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,672,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       683,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,989,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,139,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,824 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,139,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         277,427 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,277,411 円　　　　（　        48,994 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,811 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都上京 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 580,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 410,184 円  　　　       13,672,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      328,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      986,000 円  　　　　    116,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,536,884 円　（　　　　　　         9,361 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     472.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,145,600 円  
（　　　　　        26,368 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,277,411 円      
②総費用 2,536,884 円      
③純収益　①－② 10,740,527 円      
④建物等に帰属する純収益 7,145,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,594,927 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,434,593 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,674 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     90,384,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     334,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都上京 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市上京区上長者町通西洞院西入有春町１７５番２
 1300000211705-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京都上京 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都上京 -4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 553,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市上京区上長者町通西洞院西入有春町１７５番２
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
旧市街地美観

(70,196)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 住宅、店舗、事務所
等の混在する住宅地
域		 北4.9m市道 水道、ガス、下水 今出川

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 京都御所周辺の住宅地域 街

路		 基準方位：北４．９
ｍ市道		 交通

施設		 今出川駅南西方

1.1km		 法令

規制		 ２住居
(70,196)
準防 
高度2種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心に、店舗・事務所等も混在する住宅地域。人気の御所西エリアであり、徒歩圏内には生活利便施
設が存在し、住環境は良好である。地域要因に変化は無いが、地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    553,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上京区を中心に隣接区を含む住環境の良好な住宅地域である。取引総額が嵩むため、主たる需要者は本市
居住の富裕層であるが、規模が大きい画地ではマンションデベロッパ－の投資意欲も旺盛である。駅距離にやや劣るが
、周辺には小中学校、病院、店舗等が存在し、生活利便性が高く、更に商業用途としての利用も可能であるため需要が
強く、地価を押し上げている状況。取引の中心となる価格帯は、利用用途によって画地規模が異なるため見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗や共同住宅等も存在するが、一般住宅を中心とする住宅地域であり、収益性よりも、居住の快適性・利
便性を重視して価格形成がなされている。そのため、土地価格に見合う賃料が形成されているとは言えず、収益価格は
低位に試算された。近隣地域では自己使用物件の取引が中心となることから、本件では、規範性の高い比準価格をもと
に価格査定を行い、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    750,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[102.0]		 100
[142.4]		 [100.0]
100		 551,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は物価上昇と個人消費の減少
が継続しているが、インバウンド需要の回復
や各種政策の効果もあって、緩やかな持ち直
し傾向にある。

選好性が高い御所西エリアの住宅地域。駅距
離にやや劣るが周辺には生活利便施設が存在
し住環境は良好。地域要因に変化は無いが、
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都上京 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｃ

-5		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
歴史遺産美観
(70,200)
b ２６Ｋ１Ｆ

-1		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.3m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
c ２６Ｋ１Ｍ

-10		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
西2.8m、角地
準工
高度3種最高15m
旧市街地美観
(80,200)
d ２６Ｋ１Ｊ

-4		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.5m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(79,245)
e ２６Ｋ１Ｄ

-15		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.1m市道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
500,541  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
493,738 		 100
[  91.8]
537,841 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
538,000 
b (　           ) 
477,584  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
489,758 		 100
[  87.3]
561,006 
561,000 
c (　           ) 
540,087  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.5]
573,108 		 100
[ 100.0]
573,108 
573,000 
d (　           ) 
494,615  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
506,253 		 100
[  93.5]
541,447 
541,000 
e (　           ) 
472,429  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
477,987 		 100
[  86.7]
551,311 
551,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    553,000 円／㎡]  



京都上京 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,816,419 
2,522,642 
10,293,777 
7,064,400 
3,229,377 		 （　0.9571）
3,090,837 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     81,337,816 円　　　　（　    300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都上京 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高15m
旧市街地美観		 70 ％   200 ％   196 ％   271 ㎡     10.6 m x   25.6 m  前面道路：市道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階に１Ｋタイプの共同住宅（専有面積２５～３０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
2,560 
348,160 		 1.0  348,160 
1.0  348,160 

 2～ 2		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
2,610 
375,840 		 1.0  375,840 
1.0  375,840 

 3～ 3		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
2,610 
375,840 		 1.0  375,840 
1.0  375,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
88.3 
424.00 

1,099,840 		 1,099,840 
1,099,840 
⑨年額支払賃料      1,099,840 円　×　12ヶ月　＝　      13,198,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     424.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,198,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       659,904 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,538,176 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,099,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,448 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,099,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         267,795 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,816,419 円　　　　（　        47,293 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都上京 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 580,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 395,942 円  　　　       13,198,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      328,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      986,000 円  　　　　    116,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,522,642 円　（　　　　　　         9,309 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 231,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,064,400 円  
（　　　　　        26,068 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,816,419 円      
②総費用 2,522,642 円      
③純収益　①－② 10,293,777 円      
④建物等に帰属する純収益 7,064,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,229,377 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,090,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,405 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,337,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都上京 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市上京区上長者町通西洞院西入有春町１７５番２
 1300000211705-0000
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備考