令和8年1月14日　提出 京都上京 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.

鑑定評価額 61,000,000 円  １㎡当たりの価格 445,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区千本通二条下る東入主税町１０８２番 ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 歴史遺産美観 (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 作業場等が混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 地下鉄二条 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 地下鉄二条駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 歴史遺産美観 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成住宅地域として熟成している。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維 持すると予測する。市内中心部に近い利便性が良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    445,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上京区及び周辺区の住宅地域であり、特に堀川通以西の住宅地域と代替関係が強い。需要者の中心は、比 較的高額な所得者層であり、駅徒歩圏内の、生活利便性と居住環境が良好な人気の高い住宅地域であるため、一次取得 のほか買換え目的の市内居住者や市外からの転入も見られる。市内中心部に近く、取得需要は強い。土地の取引規模が 多様であるが、取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地のみで６千万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の戸建住宅の 取引である。土地の規模等からも賃貸用の建物の想定は困難で、収益還元法は試算しない。よって、本件においては、 地域的特性を踏まえ、市場の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    750,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [102.0] 100 [176.9] [100.0] 100 444,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    425,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は緩やかに持ち直している。上 京区の人口は微減傾向であるが、住宅地の取 得需要は強く、地価は上昇傾向となっている 。 二条駅から徒歩圏内で、市内中心部に近く、 利便性と居住環境が良好な既成住宅地域であ り、地域要因に変動はない。取得需要は強い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％