令和8年1月14日　提出 京都上京 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　昌弘   TEL.

鑑定評価額 56,000,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区寺町通今出川上る４丁目西入桜木町４０３番１３ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 旧市街地美観 (70,180) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 今出川 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 今出川駅北東方 950m 法令 規制 ２中専 (70,180) 準防  高度1種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するものと予測す る。利便性良好な住宅地域で需要者の選好性は高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    406,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に上京区及び隣接区における住宅地域である。主たる需要者は、主に二次取得を中心とする京都市内 在住の個人需要者である。京都御所や鴨川に近い立地環境と良好な利便性を兼備する住宅地域として需要者の選好性は 高く、堅調な需要に対して供給は乏しいことから、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、敷地 規模によるばらつきがあるものの、対象標準地と同規模程度の土地で５０００万円台中盤程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は自己使用目的の取引が中心で、また、画地条件等から経済合理性のある賃貸物件の想定も困 難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似不動産において成立した取引価格を基に試 算しており、現実の市場実態を反映した説得力ある価格と言える。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    750,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [102.0] 100 [197.3] [102.0] 100 406,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    394,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は、一部に弱い動きがみられるもの の、緩やかに持ち直している。先行きについ ては、米国の通商政策や日中関係等を注視す る必要がある。 立地環境・利便性ともに良好な需要者の選好 性の高い住宅地域で、需要は堅調に推移して おり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +86.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％