別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都北 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都北 5-5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.
鑑定評価額 79,700,000 円  １㎡当たりの価格 342,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市北区大宮南田尻町５６番
 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高12m


(90,200)

1:2		 診療所兼住宅

ＲＣ3		 店舗付共同住宅、低
層店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 南11m市道 水道、ガス、下水 北大路

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    22 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 北大路駅北西方

1.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付共同住宅、低層店舗等が建ち並ぶ商業地域である。背後の住宅地を商圏に需要は強含みとなっている。地
域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するとみられ、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    357,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区及び隣接区における商業地域である。需要者は地縁性のある店舗、事務所等を経営する中小規
模事業者が中心となっている。郊外に位置する商業地域として繁華性が維持できており、背後に広がる住宅地域の購買
力により、需要は強含みとなっている。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途によって異なり、把握
しづらい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。一
方、収益価格は、試算過程に多くの想定事項が介在することから、信頼性は相対的にやや劣るものの、土地の収益性を
反映した理論的な価格で検証手段としても有用である。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    325,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の景気は緩やかに持ち直している。北
区の人口は微減、高齢化率は京都府平均より
やや高い。商業地において、土地需要は増加
している。

郊外の商業地域である。背後に広がる住宅地
域の購買力により、需要は強含みとなってい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都北 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｋ

-15		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.2m市道
、南東4m、
二方路
近商
高度3種最高12m
(80,200)
b ２６Ｋ１Ｃ

-106		 京都市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南10.8m市道、
北5.8m、
二方路
２中専
高度1種最高12m
(80,200)
c ２６Ｋ１Ｍ

-9		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
北6m、角地
近商
高度3種最高12m
(100,200)
d ２６Ｋ１Ｃ

-105		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.7m府道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(70,300)
e ２６Ｋ１Ａ

-29		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
北2.8m、角地
近商
高度3種最高15m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
198,096  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
233,283 		 100
[  66.5]
350,802 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
351,000 
b (　           ) 
286,906  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
302,731 		 100
[  85.0]
356,154 
356,000 
c (　           ) 
363,118  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
355,715 		 100
[ 100.0]
355,715 
356,000 
d (　           ) 
338,099  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 100.0]
365,922 		 100
[ 103.2]
354,576 
355,000 
e (　           ) 
363,065  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
372,987 		 100
[ 103.9]
358,987 
359,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    357,000 円／㎡]  



京都北 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,449,457 
2,268,666 
9,180,791 
6,619,200 
2,561,591 		 （　0.9563）
2,449,649 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     62,811,513 円　　　　（　    270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都北 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 155.00 Ｓ3 465.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高12m
 90 ％   200 ％   200 ％   233 ㎡     10.8 m x   21.8 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２・３階は平均専有面積２８㎡程度で１Ｋタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
155.00 
85.0 
131.75 
2,950 
388,663 		 6.0  2,331,978 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
155.00 
90.0 
139.50 
2,152 
300,204 		 1.0  300,204 
1.0  300,204 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
465.00 
88.3 
410.75 

989,071 		 2,932,386 
600,408 
⑨年額支払賃料        989,071 円　×　12ヶ月　＝　      11,868,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     410.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,868,852 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       593,443 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,275,409 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,932,386 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,858 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          600,408 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         146,190 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,449,457 円　　　　（　        49,139 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,152 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都北 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 560,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 356,066 円  　　　       11,868,852　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      176,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      952,000 円  　　　　    112,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,268,666 円　（　　　　　　         9,737 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 112,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     465.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,619,200 円  
（　　　　　        28,409 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,449,457 円      
②総費用 2,268,666 円      
③純収益　①－② 9,180,791 円      
④建物等に帰属する純収益 6,619,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,561,591 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,449,649 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,514 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,811,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都北 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市北区大宮南田尻町５６番
 1307000011165-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京都北 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都北 5-5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.
鑑定評価額 79,700,000 円  １㎡当たりの価格 342,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市北区大宮南田尻町５６番
 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高12m


(90,200)

1:2		 診療所兼住宅

ＲＣ3		 店舗付共同住宅、低
層店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 南11m市道 水道、ガス、下水 北大路

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    22 ｍ ②標準的使用 低層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 北大路駅北西方

1.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付共同住宅、低層店舗等が建ち並ぶ商業地域。背後の住宅地を商圏にしており需要は堅調である。地域要因
に変化は無く、当面は現状維持程度にて推移し、地価は今後もやや上昇傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    362,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    267,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区を中心に隣接区を含む幹線又は準幹線道路沿いの近隣型の中低層店舗付住宅が多い商業地域。主たる
需要者は、同圏域に地縁を有し、事務所、店舗等の経営を目的とする個人又は中小企業であり、比較的規模の大きい土
地についてはマンションデベロッパ－の参入も考えられる。インバウンド需要よりも、地元企業や居住者をタ－ゲット
としたものが多く、需要は安定的。ただし、取引の中心となる価格帯は、画地規模に均一性を欠くため見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 準幹線道路沿いの近隣商業地域であり、店舗、事務所、共同住宅、診療所等、用途は多様化している。市場での収益物
件は個別性が強いため、試算においても収益価格は想定要素が多くなる傾向にある。需要者は規範性のある市場相場を
重視する傾向にあると判断出来るため、類似性のみならず収益性をも反映した比準価格の説得力は高いと判断した。よ
って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    325,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は物価上昇と個人消費の減少
が継続しているが、インバウンド需要の回復
や各種政策の効果もあって、緩やかな持ち直
し傾向にある。

店舗付共同住宅や事業所等が混在する近隣商
業地域。繁華性はやや低く、地域要因に変更
は無いが、景気回復等の影響により地価はや
や上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都北 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｄ

-3		 京都市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西11m市道、
南4.3m、
東4.2m、
三方路
近商
高度3種最高15m
(90,200)
b ２６Ｋ１Ｄ

-9		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27.6m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
沿道美観形成
(70,300)
c ２６Ｋ１Ｈ

-3		 京都市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.8m市道、
南6m、角地
２中専
高度1種最高12m
(70,200)
d ２６Ｋ１Ｉ

-3		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東27.5m国
道、中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
e ２６Ｋ１Ｆ

-2		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11.7m市道、
南4.1m、
二方路
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
334,683  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
370,787 		 100
[ 102.0]
363,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
364,000 
b (　           ) 
488,958  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
502,160 		 100
[ 137.7]
364,677 
365,000 
c (　           ) 
436,514  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
431,428 		 100
[ 116.5]
370,324 
370,000 
d (　           ) 
376,939  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
397,294 		 100
[ 113.5]
350,039 
350,000 
e (　           ) 
382,291  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
384,915 		 100
[ 106.5]
361,423 
361,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    362,000 円／㎡]  



京都北 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,267,618 
2,232,024 
9,035,594 
6,501,000 
2,534,594 		 （　0.9563）
2,423,832 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     62,149,538 円　　　　（　    267,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都北 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 155.00 Ｓ3 465.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高12m
 90 ％   200 ％   200 ％   233 ㎡     10.8 m x   21.8 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階及び３階は１Ｋタイプの共同住宅（平均専有面積２８㎡）を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
155.00 
85.0 
131.75 
2,920 
384,710 		 6.0  2,308,260 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
155.00 
90.0 
139.50 
2,110 
294,345 		 1.0  294,345 
1.0  294,345 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
465.00 
88.3 
410.75 

973,400 		 2,896,950 
588,690 
⑨年額支払賃料        973,400 円　×　12ヶ月　＝　      11,680,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     410.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,680,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       584,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,096,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,896,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,521 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          588,690 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         143,337 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,267,618 円　　　　（　        48,359 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都北 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 550,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 350,424 円  　　　       11,680,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      176,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      935,000 円  　　　　    110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,232,024 円　（　　　　　　         9,580 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 226,000 円／㎡　×　     465.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,501,000 円  
（　　　　　        27,901 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,267,618 円      
②総費用 2,232,024 円      
③純収益　①－② 9,035,594 円      
④建物等に帰属する純収益 6,501,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,534,594 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,423,832 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,149,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     267,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都北 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市北区大宮南田尻町５６番
 1307000011165-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考