別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京都北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都北 5-2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 828,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市北区小山北上総町４３番３外
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観形成

(89,292)

1:5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小規模の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南27m国道 水道、ガス、下水 北大路

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    26 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.4 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 北大路駅周辺の商店街 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 北大路駅東方

100m		 法令

規制		 近商
(89,292)
準防 
高度4種最高20m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 北大路駅前のアーケードのある古くからの商店街である。地域要因に特別の変化は無いが、一般的要因の影響も
受けて客足は回復し、需給は安定的である。地価は今後も上昇基調にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    882,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    622,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区を中心に、上京区及び左京区を含む駅前商業地域び幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は
地元の中小法人事業者であるが、収益性に着目した不動産業者やチェーン展開する法人事業者も見られる。駅前という
立地条件であり、近年では訪日外国人客を含む歩行者は多く、商業地としての繁華性は保たれており、供給が限定的で
あるため需要は堅調である。取引の中心となる価格帯については、用途により規模も異なるため見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では収益物件も存在するが、自用の店舗や事務所が多く、収益性よりも自己使用による快適性を
重視して価格形成されている。そのため土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格はやや低位
に試算された。近隣地域では自用目的での取引が中心であると判断されるため、本件では市場の実情を反映した説得力
の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    750,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.5]		 [100.0]
100		 829,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    775,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は物価上昇と個人消費の減少
が継続しているが、インバウンド需要の回復
や各種政策の効果もあって、緩やかな持ち直
し傾向にある。

北大路駅前の古くからの地元商店街。駅前で
あり客足は多く、繁華性は保たれており需要
は堅調。地域要因に変化は無いが、地価は上
昇基調にて推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｎ

-6		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22m府道、
南4m、角地
近商
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,300)
b ２６Ｋ１Ｏ

-3		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高12m
沿道美観形成
(57,155)
c ２６Ｋ１Ｌ

-18		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西22m府道、
中間画地
近商
山並み美観
(90,300)
d ２６Ｋ１Ｐ

-14		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西27m府道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
e ２６Ｋ１Ｊ

-6		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
南2.9m、
二方路
２中専
高度1種最高15m
沿道美観
(60,251)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
905,256  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
910,529 		 100
[ 102.8]
885,729 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
886,000 
b (　           ) 
725,382  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
739,890 		 100
[  80.3]
921,407 
921,000 
c (　           ) 
599,005  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
629,882 		 100
[  74.3]
847,755 
848,000 
d (　           ) 
632,729  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
658,038 		 100
[  72.7]
905,142 
905,000 
e (　           ) 
760,007  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
791,611 		 100
[  93.1]
850,280 
850,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    882,000 円／㎡]  



京都北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,675,714 
2,827,172 
8,848,542 
5,422,720 
3,425,822 		 （　0.9608）
3,291,530 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     91,431,389 円　　　　（　    622,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 115.00 ＲＣ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
沿道美観形成		 89 ％   300 ％   292 ％   147 ㎡      5.4 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階及び３階は事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
80.0 
92.00 
5,160 
474,720 		 6.0  2,848,320 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
2,809 
274,580 		 6.0  1,647,480 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
2,760 
269,790 		 6.0  1,618,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
83.3 
287.50 

1,019,090 		 6,114,540 
0 
⑨年額支払賃料      1,019,090 円　×　12ヶ月　＝　      12,229,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,229,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       611,454 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,617,626 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,114,540 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,088 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,675,714 円　　　　（　        79,427 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 549,600 円  　　　　     91,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 366,872 円  　　　       12,229,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      948,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      778,600 円  　　　　     91,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,600 円  　　　　     91,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,600 円  　　　　     91,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,827,172 円　（　　　　　　        19,232 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 253,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,422,720 円  
（　　　　　        36,889 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,675,714 円      
②総費用 2,827,172 円      
③純収益　①－② 8,848,542 円      
④建物等に帰属する純収益 5,422,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,425,822 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,291,530 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,391 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,431,389 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     622,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市北区小山北上総町４３番３
 1307000039043-0000
2 　京都市北区小山北上総町４３番９
 1307000039049-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
京都北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都北 5-2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 828,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市北区小山北上総町４３番３外
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観形成

(89,292)

1:5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小規模の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南27m国道 水道、ガス、下水 北大路

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    26 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.4 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 北大路駅周辺の商店街 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 北大路駅東方

100m		 法令

規制		 近商
(89,292)
準防 
高度4種最高20m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。立
地条件に優れ一定の需要があるため、地価は今後も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    854,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    634,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区や隣接する左京区、上京区等における駅周辺もしくは幹線道路沿道に形成された商業地域である。需
要者は同圏域に地縁的選好性を有し、店舗、事務所等の用地を需要する事業者等である。立地条件や画地規模等、個別
的な要因に大きなばらつきがあり、商業地域として堅調な市場動向下において、画地規模や取引用途が多様であり、需
要の中心となる価格帯の把握は困難であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業物件は自用としての取引が中心となっているおり、テナント供給が少なく賃貸需要が弱含みで収益価格はやや低位
に求められた。比準価格は規範性のある取引事例を採用して試算を行っており、市場性を十分に反映している。収益価
格は商業地の価格水準把握において理論的に収益性を把握しうる価格である。従って、比準価格を重視し、収益価格を
関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    750,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.5]		 [100.0]
100		 829,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    775,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、設備投資は増加傾向
で生産は緩やかに持ち直している。個人消費
も持ち直し、観光は増加している。


駅前商店街であるという希少性により需要が
高い地域である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｉ

-4		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
西3.5m、角地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(100,300)
b ２６Ｋ１Ｎ

-101		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m国道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成　
(90,300)
c ２６Ｋ１Ｄ

-9		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27.6m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
沿道美観形成
(70,300)
d ２６Ｋ１Ｊ

-6		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
南2.9m、
二方路
２中専
高度1種最高15m
沿道美観
(60,251)
e ２６Ｋ１Ｄ

-108		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北17m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
711,527  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
790,915 		 100
[  91.1]
868,183 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
868,000 
b (　           ) 
545,506  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
570,054 		 100
[  67.8]
840,788 
841,000 
c (　           ) 
488,958  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
502,160 		 100
[  61.7]
813,874 
814,000 
d (　           ) 
760,007  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
791,611 		 100
[  88.4]
895,488 
895,000 
e (　           ) 
636,760  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
741,472 		 100
[  87.0]
852,267 
852,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    854,000 円／㎡]  



京都北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,668,542 
2,810,447 
8,858,095 
5,363,520 
3,494,575 		 （　0.9608）
3,357,588 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     93,266,333 円　　　　（　    634,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 115.00 ＲＣ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
沿道美観形成		 89 ％   300 ％   292 ％   147 ㎡      5.4 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２及び３階を事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
80.0 
92.00 
5,150 
473,800 		 6.0  2,842,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
2,786 
272,332 		 6.0  1,633,992 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
2,786 
272,332 		 6.0  1,633,992 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
83.3 
287.50 

1,018,464 		 6,110,784 
0 
⑨年額支払賃料      1,018,464 円　×　12ヶ月　＝　      12,221,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,221,568 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       611,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,610,490 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,110,784 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,052 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,668,542 円　　　　（　        79,378 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,786 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 543,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 366,647 円  　　　       12,221,568　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      948,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      770,100 円  　　　　     90,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,810,447 円　（　　　　　　        19,119 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,363,520 円  
（　　　　　        36,487 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,668,542 円      
②総費用 2,810,447 円      
③純収益　①－② 8,858,095 円      
④建物等に帰属する純収益 5,363,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,494,575 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,357,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,841 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,266,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     634,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市北区小山北上総町４３番３
 1307000039043-0000
2 　京都市北区小山北上総町４３番９
 1307000039049-0000
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備考