令和8年1月15日　提出 京都北 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -25 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区小松原北町１９番７ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 円町 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北４ｍ市 道 交通 施設 円町駅北方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い旧来からの住宅地域。駅接近性に劣るものの、徒歩圏内には各種店舗等の生活利便施設 が存在するため住環境は概ね良好。地域要因に変化は無いが、地価はやや上昇傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区を中心に、上京区を含む概ね千本通以西の最寄駅から距離のある中小規模住宅地域。需要者は同圏域 内の居住者や地縁を有する個人が中心となる。駅接近性に劣るものの、周辺にはス－パ－、コンビニエンスストア、病 院等が存在し、住環境は概ね良好であるため需要は安定傾向にある。取引の中心となる価格帯については、画地規模等 により異なるが、中古住宅で４，０００万円前後、標準地規模の土地で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が 取引の中心である。低容積率であり、画地規模も小さく、経済合理性のある賃貸需要の想定が困難であるため収益還元 法の適用は断念した。一方、同一需給圏において規範性の高い取引事例が多数収集で出来たため、比準価格の説得力は 高いと判断した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    323,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [124.3] [102.0] 100 271,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    264,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近の京都経済は物価上昇と個人消費の減少 が継続しているが、インバウンド需要の回復 や各種政策の効果もあって、緩やかな持ち直 し傾向にある。 駅接近性に劣る旧来からの住宅地域。周辺に は生活利便施設が存在し、住環境は概ね良好 である。地域要因に変化は無いが、地価はや や上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％