令和8年1月16日　提出 京都北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -23 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　糸井　周平   TEL.

鑑定評価額 35,100,000 円  １㎡当たりの価格 328,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区小山堀池町２３番１２ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m 旧市街地美観 (70,100) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 鞍馬口 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 鞍馬口駅北東方 500m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 本地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏内の既成住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はみられず 、当面の間、現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    328,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄鞍馬口駅及び北大路駅周辺を中心とした住宅地域の一帯。主な需要者は本地域に地縁的選好性を 有する最終需要者たる個人が中心である。本地域は街路条件にやや劣るものの、鉄道駅徒歩圏内に位置する利便性の良 好な住宅地域であり、需給は堅調に推移している。中心となる価格帯は、３０坪程度で土地３千万～４千万程度、新築 戸建で総額５千万～６千万程度が需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、本件画地条件及び行政的条件からは経済的合理性を有する 賃貸物件の想定は困難であることから、収益還元法は非適用とした。本地域では自用の一般住宅の取引が中心であり、 市場性を反映した実証的な価格が得られたことから比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との均衡にも留 意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    323,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [102.6] [102.0] 100 328,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    312,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インバウンドにより地価は全般的に上昇傾向 で推移しているが、米国の通商政策や日中関 係など、国際情勢に起因した先行きの不透明 感もみられる。 駅徒歩圏内に位置する利便性の良好な住宅地 域であり、需給は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％