令和8年1月16日　提出 京都北 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -20 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　直紀   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区大宮玄琢北東町３番５４ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m (70,100) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 北大路 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 北大路駅北西方 3.1km 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状の まま推移していくものと予測する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区市街地中西部のうち、バス利用が中心となる住宅地域と判定した。需要者は、地縁を有する個人、 京都市中心部へ通勤する個人等が中心となる。利便性に劣る地域が多いが、居住環境が良好であるため、総額が抑えら れる小規模画地を中心に、住宅地の需要が比較的安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地２千 万円程度、建物と総額で４千万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の規模、立地、行政的条件等を勘案するに、収益物件用地としての需要 は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定するこ ととなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格を もって、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    323,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [174.4] [102.0] 100 193,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復している。米国の通商 政策の影響や、物価上昇の継続が個人消費に 及ぼす影響などが、景気を下押しするリスク となっている。 利便性に劣るが、居住環境が良好で、総額が 抑えられるため、住宅地の需要が比較的安定 している。地価水準は、やや上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％