令和8年1月16日　提出 京都北 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -17 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.

鑑定評価額 67,700,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区上賀茂石計町６４番１ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに農地も見られる 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 北山駅北西方 600m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅のほか農地も残る住宅地域である。利便性及び住環境に優れるエリアで、需要者の選好性は高い 。需要は高水準を維持したまま、未利用地の宅地化が進み、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区及び左京区の地下鉄烏丸線沿線に形成された閑静な住宅地域である。需要者は京都市内在住の 二次取得者層で高額所得者が中心となっており、圏外からの転入も認められる。交通・生活利便性に優れ、住環境も良 好な区画整然とした住宅地域で、選好性は高く、需要は高水準を維持している。供給については、未利用地の宅地化等 により、安定的である。取引の中心となる価格帯は、対象標準地規模の土地では６，０００万円台後半とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を標準とする住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成さ れる傾向にある。行政的条件等の制約により、経済合理的な賃貸住宅の想定は非現実的といえることから、収益還元法 は適用し得なかった。したがって、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    442,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [103.0] 100 [114.4] [103.0] 100 411,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    395,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は緩やかに持ち直している。北 区の人口は微減、高齢化率は京都府平均より やや高い。土地取引件数及び建築着工件数は 若干の減少傾向。 利便性及び住環境が良好な住宅地域であり、 需要者の選好性は高く、需要は高水準を維持 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％