令和8年1月15日　提出 京都北 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -15 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区紫野東舟岡町５０番 ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北大路 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 北大路駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域。駅接近性に劣るものの、徒歩圏内にス－パ－等の生活利便施設が存在 し、住環境は概ね良好である。地域要因に変化は無いが、地価は今後もやや上昇基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区南西部を中心に上京区を含む地下鉄烏丸線の各駅から距離のある住宅地域。主たる需要者は、同圏域 に地縁を有する一次取得者であるが、一部他地区からの転入も散見される。駅接近性に劣るものの、周辺には店舗、小 中学校、病院等も存在し住環境は概ね良好であり、比較的画地規模が小く、総額が抑えられることから需要は底堅い。 取引の中心となる価格帯については、標準地規模の土地で２千万円前後、新築戸建で総額３千万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では共同住宅等も見られるが、近隣地域は自用目的の戸建住宅を中心とした地域であり、居住の快適性・利便性を 重視して価格形成がなされている。画地規模も小さく、市場性のある賃貸需要の想定が困難であることから収益還元法 は適用しない。取引の中心も自己使用住宅であり、需要者は市場相場を重視して意思決定するものと判断出来るため、 本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    323,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [124.7] [103.0] 100 273,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    263,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近の京都経済は物価上昇と個人消費の減少 が継続しているが、インバウンド需要の回復 や各種政策の効果もあって、緩やかな持ち直 し傾向にある。 駅距離にやや劣るが、住環境は概ね良好な住 宅地域。地域要因に変化は無いが、市場は安 定的であり、需給は改善傾向。地価はやや上 昇傾向にて推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％