令和8年1月15日　提出 東近江 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -14 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　靖則   TEL.

鑑定評価額 2,550,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市福堂町字里ノ南３１８９番１ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 水田に囲まれた住宅 地域 北5m市道、三方路 水道、下水 能登川 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 能登川駅北西方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家集落地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東近江市のうち旧能登川町を中心とした範囲の農家集落地域である。郊外の古くからの集落地域であるた め需要者は地縁をもつ者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。人口の減少に伴い慢性的に供給の増加と需 要の減少が進むものと予測される。取引事例は少なく、また、個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難で あるが、土地単価で１万円／㎡程度が標準と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域に所在する古くからの集落地域であり賃貸借市場が成立していないため、収益価格は求め 得なかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、信頼性の ある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [108.9] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧能登川町の人口はほぼ横ばい傾向にある。 新規に開発された住宅団地での増加が顕著で ある一方、集落部等では減少傾向にある。 古くからの農家集落地域であり、土地利用に 特段の変動はないが、人口は減少傾向にある ことから、需給は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％