令和8年1月15日　提出 湖南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.

鑑定評価額 962,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市柑子袋字河原３６０番 ②地積 　(㎡) 34,354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 工場及び運輸関連施 設等の多い工業地域 南東10m市道、北東側道 水道、ガス、下水 甲西 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   140 ｍ、南   290 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　 205.0 ｍ、規模　　    34,900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 甲西駅北西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近接した工業地域で、土地利用に変化はなく当面は現状維持で推移すると予測する。最寄駅に近くまた 県道大津能登川長浜線（通称；山手幹線）の整備により利便性が向上し、地価は今後も上昇すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖南市を中心に生産効率性に関して類似性の高い工業地域でありその範囲は全県的であると判断した。 主たる需要者は、自用の事業用地を取得する製造業等の全国資本の法人である。近隣地域は最寄ＩＣや中心市街地、幹 線道路に接近しており利便性の高い工業地として需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。工業地の取引事例は少な く市場の中心価格帯を把握することは困難だが、土地単価で２８千円／㎡～３２千円／㎡程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は滋賀県内に存する類似性が認められる工業地の取引事例より試算したもので、県内の工業地の需給動向を反 映した価格として実証的である。他方、近隣地域及びその周辺は自用の不動産の利用が中心であり賃貸市場が成立して いないことから、本件では収益価格の試算を断念した。したがって規範性の認められる比準価格を標準とし、周辺の地 価公示標準地価格や地価調査基準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は生産・消費・投資が持ち直しつつ あるが、一部に弱さと下振れリスクが残る状 況である。 市街地、幹線道路に近接した工業地域であり 、土地利用に大きな変化はない。物流施設を 中心に工業地として熟成が進む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％