令和8年1月15日　提出 甲賀 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -16 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.

鑑定評価額 8,010,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲賀町高嶺字天岡９６０番２外 ②地積 　(㎡) 1,233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 不整形 2.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が点在する 傾斜地の既成住宅地 域 南3m市道 水道、下水 油日 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   190 ｍ、南   200 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 油日駅南西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 県境近くで農家住宅が点在する市街化調整区域の集落地域で、地域要因に変動はなく、当面は現状の土地利用が 続くと予測する。利便性が劣り、需要は極めて限定的で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市及び周辺市町の住宅地域が存する圏域。需要者は旧甲賀町の地縁者が中心で、外部からの新規の流 入はほとんどない。近時、旧甲賀町域の人口は減少傾向で、郊外の市街化調整区域の農家集落の需要は極めて限定的で 、取引があっても価格帯は単価で１万円／㎡以下がほとんどで、条件によっては極めて低廉なものも散見される。現実 の取引は建物の有無や画地規模によって個別的に価格形成されており、総額による中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が点在する市街化調整区域の住宅地域であり、自己の居住目的の取引が中心の地域である。本件では代替競争 関係にある事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で、市街化調整区域に存するため賃貸 を想定できず、収益還元法は適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引 事例比較法により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [212.2] [100.0] 100 6,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,860 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、一進一退の動きの中で、持ち直 しの動きが強まっている。甲賀市の人口は減 少傾向、世帯数は増加傾向にある。 農家住宅が点在する山間の地域で、地域要因 に変動はない。地域外からの転入はほぼ見ら れず、需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　+100.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.2 ％  ％