令和8年1月13日　提出 大津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -8 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市勧学２丁目字上水ノ渕１８５番２５ ｢勧学２－１４－３｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.4m市道 水道、ガス、下水 大津京 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．４ ｍ　市道 交通 施設 大津京駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域として今後も現状の土地利用を維持するものと予測する。その閑静な居住環境から戸建住 宅需要は底堅く推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ湖西線大津京駅から唐崎駅勢圏における住宅地域の圏域と判断する。需要者は大津市内の一次取得者 を中心に、周辺市や京阪神方面からの流入も見込める。本地域は最寄駅まで徒歩限界圏に位置するが、周辺に大型商業 施設が存することや良好な居住環境から戸建住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続いている。土地は１２０㎡で １，０００～１，４００万円、新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏において生起した住宅地域内の事例のうち、地域的類似性、場所的類似性の観点から規範性の高 い事例を選択の上、適切に試算されており、規範性が高い。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性が成り 立つ賃貸経営を行い得る建物想定が困難であることを勘案し、収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって実証的な 資料に基づき、規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [ 80.6] [100.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さが見られるものの、全 体としては緩やかに持ち直している。大津市 の人口数はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向に ある。 成熟した戸建住宅地域であり、近隣地域の地 域要因に特段の変動はない。戸建住宅需要は 底堅く、取引価格水準は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％