令和8年1月15日　提出 四日市 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 2,510,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市霞１丁目２３番２外 ②地積 　(㎡) 100,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1.5 工場 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ臨海工業 地域 南東9.5m道路 水道、ガス 富田浜 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   600 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 400.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９．５ｍ道路 交通 施設 富田浜駅南東方 3.0km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場等が建ち並ぶ臨海工業地域で、土地利用に大きな変化はなく、今後も現状の環境を維持していくもの と予想する。周辺のインフラ整備等もあり需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は県内の工業地域で、特に四日市市及び隣接市町の臨海工業地域と価格牽連性が強い。需要者は県内又は 全国展開をする製造業や物流関連の法人事業者である。四日市港周辺は、国道２３号等へのアクセスが良好で、四日市 東ＩＣやみえ川越ＩＣにも近く、東海環状自動車道の全線開通による道路アクセスの向上も期待される。用地需要や設 備投資の動向も堅調である。工業地の取引は、画地規模等により取引総額が異なり需要の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　大規模工場や倉庫等が多い臨海工業地域で、自用目的の取引が中心である。自社利用の工場や倉庫が多い地域で、賃 貸による工場経営が想定し難いため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、県内北部の工業地域に存する規範性の 高い取引事例を適正に比準して試算しており、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。以上より、市場 の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動は、持ち直しの動きに足踏みがみら れる。設備投資は業種により一進一退。工業 地の地価は上昇基調であるが、上昇率は鈍化 傾向にある。 東海環状自動車道の全線開通による道路アク セスの向上や国際物流ターミナル整備事業進 捗への期待感から、地価は上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％