別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
四日市 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市諏訪栄町１４３番
｢諏訪栄町１３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4F1B		 小規模な中低層の飲
食店等が多い商業地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 近鉄四日市

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅に近い飲食店が多い地域 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 近鉄四日市駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近鉄四日市駅に近い飲食店が建ち並ぶ商業地域。客足の増加に伴い賑わいの回復傾向が続いており、今後も地価
は堅調で推移が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四日市市及び周辺市町の駅に近い商業地域。需要者は市内の法人及び個人事業主が中心だが、大規模な場
合は県外事業主も見られる。飲食店主体の地域も客足増加とともに需要回復基調が続き、地価も上昇傾向。取引は用途
、規模等によりばらつきがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益ビルが多い商業地域だが、建物が古く土地価格に見合う賃料水準がないため、収益価格は低位に試算された。近鉄
四日市駅に近い事例を中心に求めた比準価格は市場性を反映し、信頼性が高いと判断する。よって、比準価格を採用し
、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,400 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.3]		 [100.0]
100		 112,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢に不安は残るものの、生産は足踏み
状態であり、個人消費は持ち直しつつある。
地価は沿岸部や山間部を除き上昇傾向にある
。

近鉄四日市駅に近い飲食店が多い商業地域。
客足の回復傾向に伴い、地域の商業需要は堅
調であり、地価も上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８

-31		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b １０８

-508		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東12m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １０８

-501		 四日市市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西7.9m市道
、南西3.9m、
東6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,474)
d １０３

-504		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東20m市道、
南5m、二方路
準住居

(70,200)
e １０８

-502		 四日市市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
南西5.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,800  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
87,382 		 100
[  76.2]
114,675 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
130,170  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
129,302 		 100
[  98.3]
131,538 
132,000 
c (　           ) 
152,640  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
150,314 		 100
[ 136.1]
110,444 
110,000 
d (　           ) 
68,657  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
67,849 		 100
[  60.1]
112,894 
113,000 
e (　           ) 
77,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
87,133 		 100
[  75.1]
116,023 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +19.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -13.2 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



四日市 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地のため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,625,620 
1,847,893 
6,777,727 
6,571,660 
206,067 		 （　0.9466）
195,063 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      3,751,212 円　　　　（　     27,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 ＲＣ5 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   360 ％   135 ㎡      7.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建ての店舗ビル。各フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  72.4 ％
の理由		 内階段、廊下等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
70.0 
63.00 
2,950 
185,850 		 10.0  1,858,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
2,351 
158,693 		 10.0  1,586,930 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
2,210 
149,175 		 10.0  1,491,750 
0.0  0 
塔屋
  ～  
10.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
460.00 
72.4 
333.00 

792,068 		 7,920,680 
0 
⑨年額支払賃料        792,068 円　×　12ヶ月　＝　       9,504,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     333.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,504,816 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       950,482 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,554,334 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,920,680 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,286 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,625,620 円　　　　（　        63,893 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,371 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,351 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
四日市 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 457,000 円  　　　　     91,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 380,193 円  　　　        9,504,816　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      731,200 円  　　　　     91,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,847,893 円　（　　　　　　        13,688 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,571,660 円  
（　　　　　        48,679 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,625,620 円      
②総費用 1,847,893 円      
③純収益　①－② 6,777,727 円      
④建物等に帰属する純収益 6,571,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 206,067 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 195,063 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,445 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,751,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市諏訪栄町１４３番
 1903000211923-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
四日市 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　古川　吉宏   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市諏訪栄町１４３番
｢諏訪栄町１３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4F1B		 小規模な中低層の飲
食店等が多い商業地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 近鉄四日市

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 近鉄四日市駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店が建ち並ぶ商業地域で客足も概ね回復している。市中心部に近接する利便性の高い地域で地価は上昇傾向
にある。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市中心部のほか周辺の低層店舗等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は地縁のある
個人事業者、中小法人が多い。新規出店、設備投資などは今のところ積極的には見られない。中心価格帯は画地面積等
に応じて開差が生じるため、一概には見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市中心部の低層店舗が建ち並ぶ商業地域で自用物件のほか賃貸物件も多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域である
ので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし収益価格を参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,400 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.2]		 [100.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の世帯数は微増し、人口は減少傾向。景
気は緩やかな回復傾向にあるが、物価上昇の
影響や海外情勢等、今後の動向に注視する必
要がある。

市中心部の飲食店が建ち並ぶ商業地域で、需
要は堅調に推移している。地域要因に変化は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８

-502		 四日市市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
南西5.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b １０８

-31		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c １０８

-501		 四日市市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西7.9m市道
、南西3.9m、
東6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,474)
d １０８

-503		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7.7m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,462)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
87,133 		 100
[  75.1]
116,023 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
89,800  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
87,382 		 100
[  76.2]
114,675 
115,000 
c (　           ) 
152,640  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
150,314 		 100
[ 132.9]
113,103 
113,000 
d (　           ) 
71,851  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.1]
85,370 		 100
[  74.8]
114,131 
114,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -13.2 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +19.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



四日市 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,624,880 
1,847,860 
6,777,020 
6,571,660 
205,360 		 （　0.9466）
194,394 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      3,738,346 円　　　　（　     27,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 90.00 ＲＣ5 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   360 ％   135 ㎡      7.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階を店舗としてフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  72.4 ％
の理由		 地域の標準的な共用部分を想定し査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
70.0 
63.00 
2,950 
185,850 		 10.0  1,858,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
2,350 
158,625 		 10.0  1,586,250 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
2,210 
149,175 		 10.0  1,491,750 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
10.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
460.00 
72.4 
333.00 

792,000 		 7,920,000 
0 
⑨年額支払賃料        792,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,504,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     333.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,504,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       950,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,553,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,920,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,624,880 円　　　　（　        63,888 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
四日市 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 457,000 円  　　　　     91,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 380,160 円  　　　        9,504,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      731,200 円  　　　　     91,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,847,860 円　（　　　　　　        13,688 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,571,660 円  
（　　　　　        48,679 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,624,880 円      
②総費用 1,847,860 円      
③純収益　①－② 6,777,020 円      
④建物等に帰属する純収益 6,571,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 205,360 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 194,394 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,440 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,738,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市諏訪栄町１４３番
 1903000211923-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考