令和8年1月15日　提出 津 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 9-3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守   TEL.

鑑定評価額 1,060,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市新家町字西林２８１番６外 ②地積 　(㎡) 105,979   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1 工場 大規模工場が建つ内 陸型の工業地域 西11m市道、三方路 水道 伊勢中川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 伊勢中川駅北方 2.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場地域であり、特別な変動要因は見受けられないため、現状のまま推移するものと予測するが、工業地 需要が全般的に堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県中勢地区の大規模工場地域を中心とする中部地方の工業地域。典型的な需要者は大規模な生産設備 を必要とする大手製造業者である。社会経済情勢は足踏み状態にあるものの、工場適地の供給が不足気味となっている ため、工業地価格は強含みで推移している。当地域は河川沿いに存するが、中勢バイパスへのアクセスが良好であるこ とから需要は概ね安定的である。なお、土地需要の中心価格帯は立地や画地規模により一様でなく把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域周辺において大規模工場等の賃貸市場は未成熟であり、賃貸用工場等の建築を想定することは非現実的であるた め収益価格の試算は断念した。また、再調達原価の把握が困難であるため積算価格も試算できなかった。比準価格は、 規範性が高い取引事例を多数比較検討のうえ試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。 したがって、説得力に富む比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の高関税政策や建設費の高騰により、製 造業等の設備投資は足踏み状態にあるものの 、工業地の地価は全般的に回復基調が継続し ている。 近隣地域に特別の変動はないが、中勢バイパ スが令和５年に全線開通し、物流要因の向上 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％