令和8年1月16日　提出 幸田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 9-1 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　中野　雅之   TEL.

鑑定評価額 663,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字六栗字下大迫１番３外 ②地積 　(㎡) 15,064   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:1.5 工場 大中規模工場が見ら れる内陸型の工業団 地 北東7.3m町道、南東側道 水道、下水 幸田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．３ｍ町道 交通 施設 幸田駅西方 1.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幸田町の概ね中央部に位置する内陸型工業団地で、大中規模の工場が建ち並ぶ。大規模工場用地の供給は限定的 で一定の需要が見込まれる。近隣に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 一部土砂災害警戒区域　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西三河を中心とする県内全域の大規模工場が立地する工業地域等である。需要者は資本力を有する製造業 者が中心で、西三河地域に拠点を置く法人のみならず、全国規模の大手法人も認められる。先行き不透明感は増してい るが、一定の需要は見込まれ、限定的な供給を背景に、地価は上昇傾向で推移している。取引価格については需要者の 業種、業態、投資戦略等により取引総額は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は幸田町の概ね中央部に位置する内陸型工業団地である。大規模工場の賃貸需要は極めて限定的であり、賃貸 事例も収集困難なため収益還元法の適用を断念し、比準価格のみの試算となった。比準価格は、市場における実際の取 引事例を市場参加者の価値基準に基づき、適切に補修正を行って求められた実証的な価格であり説得力を有する。よっ て、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [107.8] 100 100 [101.0] 100 [124.6] [100.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 材料費の高騰、金利の上昇等、先行き不透明 感は増しているが、相対的に競争力の劣る地 域を除き、地価は比較的堅調に推移している 。 幸田町中央部に位置する、大中規模の工場が 建ち並ぶ工業団地である。地域要因に特段の 変動はなく、地価は安定的ないし上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％