令和8年1月16日　提出 幸田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -9 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字相見字東山７３番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (52,111) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 北西6m町道 水道、ガス、下水 相見 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       194 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 相見駅南東方 980m 法令 規制 １低専 (52,111) ⑤地域要因の将 　来予測 町北部に展開される、土地区画整理事業がなされた戸建住宅地域である。最寄駅や大型商業施設は徒歩圏にあり 、利便性が高い。需要にあわせ分譲、建築が進み、熟成は増していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幸田町内の戸建住宅地域と把握しうる。主な需要者は当町ないし周辺市内の企業等を勤務地とする給与所 得者層と推察する。近隣地域は駅前整備も進む最寄駅から徒歩圏内であって、街区も整然とした新しい街並みが人気の 戸建住宅地域である。こうした理由から町内でも価格水準が高い地域であり、地価は微上昇傾向が継続している。売買 の中心となる価格帯は、土地のみで２０００万円くらいまで、新築戸建の場合は４０００万前半程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 （５）のとおり、比準価格が得られた。当該価格は市場性を反映した実証的かつ客観的な価格である。一方、近隣地域 は収益性よりも快適性が優先される戸建住宅地域であるから、収益建物の建築を想定する収益価格試算は経済合理性に 反するため試算を断念した。また既存市街地であるため積算価格の試算も断念した。したがって比準価格のみの試算で あるが、他手法の考え方も参酌し、単価と総額の関連も考慮して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の関税政策の影響が見られるも、自動車 関連産業の足腰は強く、賃上げも概ね順当に 進んだ。中心部周辺の住宅地は供給不足感も 見られる。 最寄駅前周辺も順調に整備され、近隣地域と その周囲の住宅建築も進んでいる。特に変動 要因はなかった。 特に変動はなかった。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％