令和8年1月16日　提出 幸田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -5 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字深溝字里前１２番 ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 三ケ根 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ町道 交通 施設 三ケ根駅北方 580m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業により整備された住宅地域であり、三ケ根駅の徒歩圏内に位置するなど利便性が高い。地域要 因に特段の変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、幸田町内の住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を有する地元在住者である。当該地域は、区画が 整然とした閑静な住宅地域であるものの、町中心部から離れていることから、相対的に割安感が認められる。市場の中 心価格帯は、土地については対象標準地と同程度の規模で概ね１，６００万円程度、新築戸建住宅については規模等に より差異はあるものの、３，０００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の建物の中心は一般住宅であり、取引の大半は自己使用目的である。一般住宅を中心とする地域において想 定される需要者は、市場性を重視して意思決定を行うのが通常である。対象標準地については、賃貸建物を想定するこ とが現実的でないため、収益還元法は適用しなかった。本件では、市場性を反映した精度が高く客観性を有する比準価 格を標準とし、単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [122.8] [104.0] 100 88,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当地域は自動車産業を中心に経済が堅調であ る。不動産市場も底堅く推移しているが、建 築費及び金利の上昇が、土地価格に影響を及 ぼしている。 三ケ根駅周辺の土地区画整理済の住宅地域で 、駅徒歩圏内で利便性が高く、地価水準は安 定して推移している。地域要因に変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％