令和8年1月16日　提出 幸田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -2 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字芦谷字北屋敷５２番２０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東4m町道 水道、ガス、下水 幸田 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 幸田駅東方 420m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 幸田駅徒歩圏内の利便性に優れた旧来の住宅地域であるが、駅前の区画整理や道路整備により居住環境は向上し つつある。この利便性の高まりを背景に、地価水準は当面安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は幸田町内の市街化区域内に存する住宅地域である。需要者の中心は、幸田町及び周辺市に居住する 一次取得者である。業績好調な自動車関連企業従業員を中心とする住宅需要は底堅さを維持したものの、概して需要者 側は慎重姿勢を強めており、不動産市場ではエリアや価格等で二極化が進み、一部では市場滞留期間が長期化する物件 も見られる。需要の中心となる価格帯は土地が１，８００万円程度であり、新築戸建が３，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では一部で賃貸共同住宅も見受けられるが、戸建住宅としての利用が多く取引も自用目的のものが中心で 、信頼性ある比準価格が得られた。一方、対象標準地は賃貸建物を想定するには間口が狭く、画地規模も小さいため収 益還元法は非適用とした。従って本評価では信頼性の高い比準価格を採用するものとし、更に代表標準地との検討を踏 まえ、単価と総額との関連等も留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.7] [103.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要者側は住宅購入に際し慎重姿勢を強めて いるが、自動車産業の大工場が立地する地域 経済は比較的好調なため、地価水準は底堅く 推移している。 駅徒歩圏の熟成度の高い住宅地域で、幸田駅 周辺土地区画整理事業の進捗により利便性も 向上しているため、宅地需要は底堅く推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％