令和8年1月16日　提出 武豊 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 9-3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　藤本　哲太郎   TEL.

鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町大字東大高字北浜田４３番３外 ②地積 　(㎡) 804   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 工場 中小工場、共同住宅 、一般住宅が混在す る地域 北西5m町道 水道、ガス、下水 富貴 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    75 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 富貴駅北東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の中小工場、共同住宅、一般住宅が混在する地域であるが、特別の変動要因はなく、当面は現状を維持 するものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、武豊町及び周辺市町を含む知多半島等の工業地域である。需要者の中心は、中小の製造・地場物流企業 と考えられる。中小工場、共同住宅、一般住宅が混在する用途の多様性が認められる地域であり、住宅地等への転用可 能な工業地の需要も見られる中で、国道とのアクセスも良好な当該地域の地価は緩やかな上昇傾向で推移している。近 隣地域界隈での取引は利用目的や規模等により総額がまちまちであり、中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域の工業地の取引自体が少ない中で、武豊町内全域及び常滑市、半田市、美浜町、西尾市にも範囲を広げ取引事 例を収集したところ信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、賃貸市場は未成熟であり、収益建物の想定は非現実的 であるため収益価格は試算しなかった。よって、本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ 、かつ需給の趨勢を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [107.1] 100 100 [100.0] 100 [199.5] [100.0] 100 36,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建設コストの増加等による影響が懸念される が、工業用地の需要は潜在的に高く、不動産 市場は安定しており、概ね堅調に推移してい る。 住宅等も混在する中小工場地域であり、特に 目立った変動要因はなく、地価は緩やかな上 昇傾向にある。 地域内での競争力は標準的であり、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　+104.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％