令和8年1月16日　提出 愛知美浜 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -12 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町北方５丁目７９番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 区画整理済みの一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北東6m町道 水道 河和 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ町道 交通 施設 河和駅北西方 1.2km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅中心の住宅地域で、人口減少や高齢化率に加え、一般的要因の動向から宅地需要の減少が懸念され、現 状維持と推察する。居住立地環境は良好な点が多く、地価水準は概ね横ばい程度での推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知多郡の名鉄河和線及び知多新線沿線を中心とする住宅地域全域。需要者の中心は地縁性を有する町内在 住の居住者層で町外からの転入者は少ない。近隣地域は駅にも比較的近く、区画街路状況が良好な住宅地域で、土地選 好の程度や宅地供給及び地価水準は比較的に安定傾向と思料する。取引の中心となる価格帯は土地のみで５００～１０ ００万円程度、新築戸建物件は概ね２５００～３０００万円台前半程度が需要の中心価格帯と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住を意識した自己利用が主で、地縁性が高い地域性がある。比準価格はこの市場実態が反映されたもの で実証性を有する。一方、収益価格に関しては、賃貸需要も乏しく、経済的合理性の観点から、賃貸住宅の想定は実現 性が低いため断念した。従って、比準価格は住宅用途の取引実勢が反映されつつ、一般的な土地取得者の行動原理に即 して最も説得力があると判断され、市場の特性、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [ 67.7] [100.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレ圧力からの建築着工及び土地取引の 減少並びに漁業、観光産業への回復感は弱く 、宅地の慢性的な需要不足から地価は下落傾 向で推移の模様。 戸建住宅が建ち並び区画整然とした特徴を持 つ住宅地域。地域要因に特段の変動はない。 宅地取引については一定数あり、安定感があ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％