令和8年1月16日　提出 愛知美浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　小森　洋志   TEL.

鑑定評価額 7,390,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町大字河和字北田面２９番８外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 点在する駅に近い住 宅地域 北4.8m町道 水道 河和 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．８ｍ町道 交通 施設 河和駅南西方 280m 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅に近い既成住宅地域で、特段の大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね名鉄知河和線沿線各駅から外延的に広がる住宅地域である。需要の中心は町内在住の地縁性を有する 居住者が殆どで外部からの転入者は少ない。近隣地域は最寄駅徒歩圏内の利便性が良好なものの、地元居住者が中心と なる既成住宅地域であることから需給動向は軟調である。需要の中心価格帯は土地のみで８００万円程度、新築戸建で ２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏を広く捉えて、代替競争関係が成立し得る取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反 映した実証的な価格である。収益価格は賃貸市場が未成熟であり、対象標準地上に経済合理性に見合う共同住宅等の想 定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を採用して、更 に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [ 63.6] [100.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少、高齢化率の上昇等により過疎化 が進み、長引く需要の低迷により地価は下落 基調にある。 既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は認 められず、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％