鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
南知多 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南知多 5-2

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　二村　成彦

TEL.

鑑定評価額

23,600,000 円

１㎡当たりの価格

22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡南知多町大字内海字小桝１０４番７				②地積　(㎡)	1,051 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (90,300)
	不整形 1:2	旅館兼店舗ＲＣ2F1B	海岸沿いに旅館、保養所等が並ぶ路線商業地域	北東8m国道	水道	内海 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ国道

交通

施設

内海駅南方

2.2km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

海岸沿いに旅館、保養所等が建ち並ぶ利用状況にある。観光客数が低調に推移する中、商業地に対する需要も弱
く、地価は下落傾向で推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,080 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南知多町及び隣接の美浜町内の商業地域である。需要者の中心は、物販・飲食等の沿道型商業施設を営む
地元の中小事業者や、鉄道駅徒歩圏内ではこれらに加え小規模店舗事務所等を運営する中小事業者であるが、観光需要
の低迷や商圏人口の減少により商業地の需要は減退しており地価は下落基調が継続している。中心となる価格水準は規
模等により幅があるが、概ね１㎡当たり１．５万円～３万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

海岸沿いに飲食店等観光施設が建ち並ぶ路線商業地域であり、商業収益物件は限られ自用の店舗が中心で、取引は自用
目的が中心でその取引価格を指標に価格が決定される傾向が見られる。賃貸物件を想定して収益価格を求めたが、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため低く試算された。よって、比準価格を標準にし収益価格を参考に留め、
さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南知多 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,200 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[104.0]

100
[131.1]

[100.0]
100

22,400

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南知多町の商業地は、人口減少と高齢化率の
上昇、地場産業の低迷等の複合的要因の影響
により、過疎化が進んでおり、長期間需要は
低迷している。

地域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

南知多 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南知多０７０３ -3	知多郡南知多町		更地	（　）	台形	南8.5m町道、中間画地		商業津波災害警戒区域 (90,400)
b	Ａ南知多０６０３ -24	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m国道、中間画地		近商津波災害警戒区域 (80,200)
c	Ａ南知多０６０３ -18	知多郡南知多町		建付地	（　）	不整形	西16m県道、南5.5m、東6.5m、北3m、四方路		商業津波災害警戒区域 (90,400)
d	Ａ美浜０６１６ -9	知多郡美浜町		更地	（　）	不整形	西7.8m県道、北2.5m、角地		近商 (90,200)
e	Ａ南知多０６０３ -511	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m国道、中間画地		準住居土砂災害警戒区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,200	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,003	100 [ 119.1]	21,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,800
b	(　 ) 18,147	100 [ 100.0]	[ 94.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,094	100 [ 79.7]	21,448		21,400
c	(　 ) 23,501	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	21,722	100 [ 105.9]	20,512		20,500
d	(　 ) 29,781	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,679	100 [ 121.9]	23,527		23,500
e	(　 ) 17,167	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,412	100 [ 70.3]	23,346		23,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,500 円／㎡]

南知多 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,799,801	836,413	2,963,388	2,722,320	241,068	（　0.9752） 235,090	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	5,342,955 円　　　　（　 5,080 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南知多 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	225.00	Ｓ1	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防土砂災害警戒区域	90 ％	300 ％	300 ％	1,051 ㎡	21.5 m x 40.0 m	前面道路：国道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	100.0	225.00	1,473	331,425	5.0	1,657,125
							2.0	662,850
～

～

～

～

計		225.00	100.0	225.00		331,425		1,657,125
								662,850

⑨年額支払賃料	331,425 円　×　12ヶ月　＝　 3,977,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,977,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 318,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,658,932 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,657,125 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 662,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 125,623 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,799,801 円　　　　（　 3,615 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,473 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南知多 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	199,000 円	39,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,313 円	3,977,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 278,600 円	39,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	39,800 円	39,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,800 円	39,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 836,413 円　（　　　　　　 796 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,722,320 円（　　　　　 2,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,799,801 円
②総費用	836,413 円
③純収益　①－②	2,963,388 円
④建物等に帰属する純収益	2,722,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	241,068 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	235,090 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,342,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,080 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

南知多 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	知多郡南知多町大字内海字小桝１０４番７	1802000547632-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
南知多 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南知多 5-2

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　浅田　勝利

TEL.

鑑定評価額

23,600,000 円

１㎡当たりの価格

22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡南知多町大字内海字小桝１０４番７				②地積　(㎡)	1,051 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (90,300)
	不整形 1:2	旅館兼店舗ＲＣ2F1B	海岸沿いに旅館、保養所等が並ぶ路線商業地域	北東8m国道	水道	内海 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ国道

交通

施設

内海駅南方

2.2km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

地域に動きはなく、地域性は現状維持。地価に底値感が出始めており、緩やかに下げ止まりに向かうと予測する
。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,150 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南知多町内のほか隣接する美浜町を含む商業地域である。需要者は飲食、物販、サービス店舗等を目的と
する地元企業や個人事業者が中心となる。海岸沿いの路線商業地域であり夏場は活気付く。稀に新規出店が見られるが
需要に勢いはなく、閉鎖店舗も多く残る。中心価格帯は規模や用途による差が大きく、一定の傾向を見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い商業地事例から試算しており、市場の実勢を反映する。自用目的の商業地は類似物件の取引価
格が重視され、比準価格の説得力は高い。一方、収益価格は低層店舗の賃貸を想定したが、地価に見合う賃料水準が形
成されておらず低位に試算された。検討の結果、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南知多 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,200 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[104.0]

100
[131.1]

[100.0]
100

22,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の減少、高齢化の進展、観光産業の不振
等により、南知多町は土地需要自体が乏しく
、地価は下落傾向にある。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

南知多 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南知多０７０３ -3	知多郡南知多町		更地	（　）	台形	南8.5m町道、中間画地		商業津波災害警戒区域 (90,400)
b	Ａ南知多０５０３ -513	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m国道、北5m、角地		準工津波災害警戒区域 (60,200)
c	Ａ南知多０６０３ -511	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m国道、中間画地		準住居土砂災害警戒区域 (60,200)
d	Ａ南知多０６０３ -18	知多郡南知多町		建付地	（　）	不整形	西16m県道、南5.5m、東6.5m、北3m、四方路		商業津波災害警戒区域 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,200	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,003	100 [ 112.0]	23,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,200
b	(　 ) 30,094	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	26,911	100 [ 110.3]	24,398		24,400
c	(　 ) 17,167	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,412	100 [ 77.9]	21,068		21,100
d	(　 ) 23,501	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	21,722	100 [ 102.7]	21,151		21,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,500 円／㎡]

南知多 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,869,451	870,600	2,998,851	2,754,160	244,691	（　0.9742） 238,378	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	5,417,682 円　　　　（　 5,150 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南知多 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	225.00	Ｓ1	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防土砂災害警戒区域	90 ％	300 ％	300 ％	1,051 ㎡	21.5 m x 40.0 m	前面道路：国道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	100.0	225.00	1,500	337,500	5.0	1,687,500
							2.0	675,000
～

～

～

～

計		225.00	100.0	225.00		337,500		1,687,500
								675,000

⑨年額支払賃料	337,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,050,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,050,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,726,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,687,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 675,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 127,926 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,869,451 円　　　　（　 3,682 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,558 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南知多 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,200 円	39,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	121,500 円	4,050,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 278,600 円	39,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	39,800 円	39,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,800 円	39,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 870,600 円　（　　　　　　 828 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,754,160 円（　　　　　 2,621 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,869,451 円
②総費用	870,600 円
③純収益　①－②	2,998,851 円
④建物等に帰属する純収益	2,754,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	238,378 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,417,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,150 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

南知多 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	知多郡南知多町大字内海字小桝１０４番７	1802000547632-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考