令和8年1月16日　提出 愛知東浦 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知東浦 -6 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　田井　能久   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡東浦町大字森岡字下山之上１番８ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が密集す る既成住宅地域 南3.2m町道 水道、ガス、下水 尾張森岡 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．２ ｍ町道 交通 施設 尾張森岡駅西方 350m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの戸建住宅を中心とする既存集落型の住宅地域であり、今後も同様な住環境を維持すると予測する。地 価水準に関しては、一定の需要があるため、上昇傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東浦町に存するＪＲ武豊線沿線の既成住宅地域。需要者の中心は東浦町に地縁性を有するエンドユーザー であり、一部隣接市町からの転入者もある。旧来からの住宅地域であるが、地価水準の低さから一定の需要がある。市 場の中心価格帯は土地は１，０００万円～１，５００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円～４，０００万円程度 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存集落型の戸建住宅地としての利用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域等において多数の信頼性のある取引事例 を収集しえた。一方、標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、街路が狭いことや、画地規模が小さいことから 収益価格は査定しなかった。従って市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知東浦 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.0] 100 [ 80.9] [104.0] 100 92,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺市町の地価上昇が、比較的地価が安い東 浦町内の土地需要の高まりの要因となり、住 宅地を中心に地価は上昇傾向にある。 駅に近い立地で、地価に割安感があり、一定 の需要があることが地価の上昇要因となって いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％