令和8年1月16日　提出 愛知東浦 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知東浦 -3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広   TEL.

鑑定評価額 35,600,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡東浦町大字森岡字下今池５番２２ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 尾張森岡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 尾張森岡駅西方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと見込まれる。地 価水準は、周辺市町の堅調な動向の影響を受け、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東浦町及び大府市内の区画整然とした住宅地域である。需要者は、東浦町居住者及び名古屋市、刈谷市等 へ通勤する周辺市町の居住者が中心である。整然とした町並みの住宅地域であり、不動産市場の需要は堅調である。取 引市場の中心となる価格帯は土地のみでは３５，０００千円前後、土地建物の総額で５０，０００千円前後と認められ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する近隣地域は一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、地域内の不動産の価格は自用の土地及 び建売住宅の取引を中心として形成されていると考えられる。従って、賃貸需要はほとんどなく、経済合理性を有する 共同住宅の想定が困難であったため、収益還元法の適用を断念した。以上より、取引事例から求めた実証的な比準価格 を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知東浦 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [106.0] 100 [ 89.8] [109.0] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は横這い、世帯数は微増傾向であ るが、隣接する大府市や西三河地域からの流 入もあり、需要は堅調に推移している。 大府市との境界近くに位置する区画整然とし た住宅地域であり、需要は底堅く、地価は上 昇推移が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％