令和8年1月16日　提出 阿久比 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久比 -6 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　小森　洋志   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡阿久比町大字矢高字仲組１番５ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が見られる住宅地域 南西4m町道、背面道 水道 阿久比 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 阿久比駅南西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅地域で、特段の大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿久比町及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は町内在住の地縁性を有する 居住者が中心である。近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域であるため新規転入者は少なく、宅地需要は限定的 で、需給関係はやや弱含みで推移している。需要の中心価格帯は土地のみで１０００万円程度、新築戸建で２０００～ ２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏を広く捉えて、代替競争関係が成立し得る取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反 映した実証的な価格である。収益価格は賃貸市場が未成熟であり、また公法上の規制からも賃貸物件の建設が困難であ ると考えられ、収益還元法は適用を断念した。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を採用して、更に代表 標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 41,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は物価上昇の継続、米国の通商政策の影 響がみられるものの、各種政策の効果が緩や かな回復を支えることが期待され、不動産市 況は堅調である。 市街化調整区域内にある旧来からの住宅地域 で、地域要因に特段の変動は認められないも のの、地価は横這い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％