令和8年1月16日　提出 阿久比 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久比 -4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡阿久比町大字卯坂字東新畑１０番９外 ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 南5m町道、背面道 水道、ガス、下水 坂部 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 坂部駅北方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域に大きな変動要因は無く、現状維持の傾向。一般的要因の影響から土地取引の減少が懸念されるが、近 くの分譲開発団地の売行きも良好であったことから、画地規模にもよるが、小幅な上昇感があると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線沿いの町内及び隣接市町の住宅地域全域。需要者の中心は町内及び周辺の居住者層で、製造、 自動車関連の従事者が多く、住宅地に関しては、所得者層も充実しているが、建築費の高騰が重荷になりつつ、区画整 理地等では供給不足感はあるが、価格の押上げ感は弱まった傾向である。住宅建築目的の土地価格は概ね１２００～１ ８００万円程度、新築戸建住宅で概ね３３００万円台～５０００万円前半程度までが取引の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、居住を意識した自己の土地取得が多く、比準価格はこの市場実態が反映されたもので実証性 を有する。一方収益価格に関しては、対象地は画地規模及び経済的合理性の観点から賃貸住宅の想定は実現性が低いた め断念した。従って、比準価格は住宅用途の取引実勢が反映され、市場特性及び聴聞から、一般的な土地取得者の行動 原理に即して最も説得力があると判断され、前年公示価格等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地は建築費高騰や金利上昇の観点から取 引面積の小規模化及び取引減少の懸念があり 、町全体では地域的に上昇感の弱まりも出て いる。 幹線背後の戸建住宅中心の住宅地域。町内で も利便等は良好。近くの開発団地の成約も順 調であったため、聴聞等から地価動向は堅調 な推移である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％