令和8年1月15日　提出 飛島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飛島 9-2 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　秋田　文江   TEL.

鑑定評価額 45,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡飛島村大字梅之郷字中梅６０番７ ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 工場兼事務所 Ｓ2 中小の工場、物流施 設が多い国道近くの 工業地域 南8.5m村道 水道 稲永 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ村道 交通 施設 稲永駅南西方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は国道２３号線と３０２号線の交差点近くに立地する、中小工場や物流施設が建ち並ぶ工業地域である 。特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は飛島村及び隣接市区町の中小工業地域であり、主な需要者は物流関連業者や製造業関連の地 元事業者等である。幹線道路や高速道路インターチェンジへのアクセスに優れており、高い利便性から需要は堅調であ るものの、米国の通商政策や国際情勢には注視が必要である。画地規模による取引価格のばらつきが大きいことから、 中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模倉庫の賃貸市場が未成熟であり、経済合理性に見合う賃貸建物を想定することは非現実的であるた め収益還元法は適用しなかった。一方、当該地域における土地取引は自己使用目的が中心であることから、市場の実態 を反映した実証的な価格である比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-6               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [127.1] [100.0] 100 69,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており工業地需要は堅 調である。ただし、米国の通商政策や国際情 勢のほか、物価や金利上昇等の懸念があり注 視すべきある。 交通アクセスに優れた幹線道路背後の工業地 域である。高い利便性から需要は堅調である 。地域要因について特段の変動は見受けられ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％