令和8年1月14日　提出 蟹江 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蟹江 -4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡蟹江町本町７丁目６０番 ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 北6.3m町道 水道、下水 近鉄蟹江 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ町道 交通 施設 近鉄蟹江駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅やアパート等が見られる住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持すると思料する。 地価は近時の需給動向に鑑み、横ばい～微増程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄名古屋線及びＪＲ関西本線沿線に存する蟹江町及びその周辺の住宅地域と判定した。需要者は当該 地域に地縁性を有する勤労者層が主であり、圏外からの転入は殆どない。最寄駅から徒歩圏内にあって生活利便性が比 較的良好な地域であることから一定の需要が認められる。市場における中心価格帯は、対象標準地と同規模の土地で１ ，８００～２，０００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地はアパート等も見られるが持ち家の多い戸建住宅地域に存しており、画地規模も比較的小さいことから共同 住宅の想定は非現実的であると判断し、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取 引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場 の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蟹江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 90,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 蟹江町の人口は減少傾向にあり、取引件数は 昨年比でやや減少している。取引価格は横ば い～微増程度で推移している。 地域要因について特段の変動は認められない 。一般住宅を主とする住宅地域であり、地価 は微増程度で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％