令和8年1月16日　提出 愛知大口 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知大口 -7 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　原科　篤   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹羽郡大口町竹田３丁目３５５番３ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 等が混在する住宅地 域 北6.5m町道 水道、下水 柏森 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ町道 交通 施設 柏森駅南方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域に存する住宅地域であり、特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま安 定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大口町、扶桑町、江南市等の市街化調整区域にある住宅地域と判断した。需要者の中心は地縁的選好性が 強い第一次取得者層で、一部は町内に本社がある大企業に勤務する個人と考える。近隣地域は市街化調整区域であるが 商業施設及び公共施設等に比較的近く、また、土地価格の割安感もあり需要は底堅いものがある。需要の中心となる価 格帯は、土地は１０００万～１３００万円程度、新築戸建住宅は２５００万～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内にあり、公法上の規制や投資採算性から賃貸想定は合理的でないことから収益還元法は 非適用とした。一方、当該地域は居住の快適性・利便性を重視し土地取引が行われることから、同一需給圏内の類似す る不動産の取引価格を根拠として求めた比準価格の規範性は高い。したがって、比準価格を標準とし、市場の動向及び 代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江南 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 97.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 50,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等による先行き不透明感はあるもの の、雇用環境が安定している大口町内の住宅 地需要は底堅く推移している。 市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要 因に特段の変動は認められず、地域の動向は 安定的である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％