令和8年1月15日　提出 愛知東郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知東郷 -1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　荒川　鶴章   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛知郡東郷町北山台４丁目６番５ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m町道 水道、ガス、下水 日進 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ町道 交通 施設 日進駅南東方 3.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、当面現在の住環境を維持して推移していくものと予 測される。地価水準は今後の景気動向等にもよるが上昇傾向の鈍化を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東郷町及び隣接市の住宅地域である。主たる需要者は西三河地区、名古屋市等に勤務する一次取得者が中 心である。隣接する名古屋市より割安であることから土地需要は堅調であったが、建築費高騰や金融政策の影響等によ り、地価は上昇傾向が鈍化している。需要の中心となる価格帯は、土地は２，０００万円前後、新築戸建住宅で３，５ ００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で収益物件は見られない地域であり、取引は自用目的が中心である。比準価格は類似性の 高い東郷町内の住宅地から求められており、市場動向を反映した価格である。一方、収益価格は、経済合理性の観点か ら収益物件を建築想定することが困難であり、求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知東郷 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [128.2] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東郷町の住宅地は、建築費の高騰や金融政策 の影響等の懸念があり、土地に対する受給が 拮抗してきているため、地価は上昇傾向が鈍 化している。 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 で、地域要因に特段変動要因は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％